Если иное не установлено договором...

“Вот так фокус! Оказывается, я ломился в открытые двери. Проект типового договора уже разработан Общественным советом по ЖКХ. Готов - бери и подписывай.

Казалось бы, такое знаковое событие! Но я расспросил старших домов - ни о каком договоре они не слышали...”

Тема, к которой привлек внимание новокузнечан Егор Соснин (“Нужен новый договор” от 17 марта 2011 года), была продолжена в звонках и письмах читателей. Старшие домов и собственники жилья стали обращаться в редакцию с вопросами. Причем не столько с проблемой - что должно быть указано в договоре с управляющей компанией, сколько с жалобами: компания настаивает на своей редакции договора, а замечания собственников вообще не принимает во внимание. Одна из постоянных читательниц газеты даже прислала по электронной почте свой вариант договора - развернутый и весьма подробный, но управляющая компания предложенный проект игнорирует. И вот уже больше года отношения с компанией у жильцов дома остаются в “подвешенном состоянии”: УК считает, что действует предложенный ею договор, а собственники жилья уверены, что договор не подписан и не будет подписан до тех пор, пока компания не согласится с замечаниями жильцов. На каких условиях при этом обслуживается дом - одному Богу известно...

“У меня сложилось впечатление, что разработан новый проект типового договара только для галочки, для отчета, - продолжает Егор Иванович Соснин. - Разработать-то разработали, но до широкой общественности не довели. не сказали вслух, что существующие договоры написаны с нарушением и Жилищного кодекса, и норм содержания жилья, что менять надо старые договора. Да и писали новый проект явно в спешке, иначе чем объяснить разный шрифт, повторение одного и того же пункта дважды? Одно и то же пишется в разных пунктах дважды, правда, разными словами.

И хоть много в типовом договоре страниц, и даже срок прибытия на аварию с водой исправлен на “немедленно”, есть много спорных пунктов, неточностей. К примеру, ежегодно не позднее 15 декабря пересматривать тарифы (п.3.3.7). А информировать жителей о смене тарифа надо за 30 дней до смены (п.3.1.12). Значит, оплата по новым тарифам должна начаться с 15 января? Собственники избирают несколько лиц, которым управляющая компания будет давать краткий отчет. Почему несколько лиц, а, положим, не старшему дома? Почему краткий, а не подробный? В какие сроки? Кстати, о сроках. В проекте договора компаниям предлагается отчитываться в первый месяц после окончания года. А компания нам заявляет, что может отчитаться только к апрелю, когда будет сдавать документы в налоговую. Где правда? В пункте 3.4.6 записано, что собственник имеет право требовать от компании предоставления отчета о выполнении договора. Зачем этот пункт, если в обязанности компании входит предоставление такого отчета? Пункт 3.3.3б обязывает собственника “не нарушать имеющиеся схемы учета предоставления коммунальных услуг”. Кто понял, что это такое?

А как вам понравится такой пункт? “В случае невыполнения аварийных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в сроки, установленные в пункте 3.1.9 настоящего договора, Управляющая организация обязана уплатить собственнику неустойку в размере 1 (одного) процента стоимости соответствующих работ, указанных в приложениях № 2 и № 3 к настощему договору за каждый час нарушения сроков, указанных в приложении № 5...” (п.5.3б). В переводе на нормальный русский язык это звучит так. В вашей квартире на девятом этаже лопнула труба горячей воды. Сантехник пришел через час. Перекрыть стояк и заварить трубу - это стоит примерно одну тысячу рублей. Значит, компания заплатит вам десятку и удалится с чувством честно исполненного долга. А то, что за час затопит восемь этажей - это, получается, ваши проблемы? Согласно приложению № 5, при подобной аварии прибыть нужно немедленно, то есть счет идет на минуты. Отсюда следует, что время опоздания надо считать в минутах, а не в часах. Если, к примеру, до вашего дома сантехнику надо бежать 15 минут, то остальные 45 минут - опоздание, а это уже 450 рублей. Но за 45 минут тоже затопит все восемь квартир. Кто должен платить за ремонт? По логике - компания, она же вовремя не устранила аварию. А в договоре этого нет. Значит, это лазейка для компании и наша головная боль.

“В случае оказания коммунальных или иных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, Управляющая организация обязана уплатить Собственнику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от стоимости не предоставленных или некачественно предоставленных соответствующих услуг за каждый день просрочки”. Опять то же самое. Если предельный срок устранения неисправности автоматов защиты стояков и питающих линий внутридомовой системы электроснабжения составляет не более трех часов, то обязанность оплатить неустойку возникает только на вторые сутки, а не после трех часов?

Как видите, проект договора “сырой”, имеет ряд принципиальных ошибок, считаю, его нельзя брать за основу. Сейчас в областной администрации проходит процедуру согласования свой проект типового договора. Но не будет ли в нем тех же ошибок?.. Я предлагаю Общественному совету и комитету ЖКХ совместно переработать проект типового договора с учетом всех законов, кодексов, постановлений, правил, а то нам опять предлагают подписывать новый договор, в котором аварийные бригады выезжают на место аварии не позднее, чем через час...”

Почти год назад председатель АНО УК “Наш дом” Валерий Киселев обратился к главе города с предложением провести совещание с тем, чтобы принять решения по проблемным вопросам в жилищно-коммунальном хозяйстве города, в том числе по договорам собственников жилья с управляющими компаниями и обслуживающими организациями. Никакого совещания созвано не было, проблема так и не решена.

“Существующие договоры содержания, обслуживания и ремонта мест общего пользования многоквартирного дома, договоры на поставку коммунальных услуг - это мошеннические договоры, которые подготовлены так называемыми управляющими компаниями, подрядными организациями, поставщиками коммунальных услуг и подсунутые так называемым инициативным группам, - пишет Валерий Васильевич. - Кто изготовил действующие договоры? Согласно ЖК РФ договоры должны изготовить инициаторы проведения собрания. На самом деле инициативным группам подсовывают договоры так называемые УК или так называемые подрядные организации. Могут ли инициативные группы, у которых нет юристов, изготовить договора управления или договора подрядных работ? Вряд ли. Статья 421 (п.2) Гражданского кодекса РФ гласит: “Стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами”.

Но я считаю, что примерные договоры должен изготовить орган местного самоуправления, который также является собственником помещений, и в штате которого находится масса юристов. В примерных договорах должна содержаться форма квитанции на оплату ЖКУ с указанием услуг, видов работ, их стоимости, объемов, качества и сроков исполнения. В нем должны быть образцы актов выполненных работ за прошедший месяц, так как житель должен производить оплату после получения акта выполненных работ (невыполненные работы жителями не оплачиваются, а подрядные организации и УК штрафуются в двухкратном размере от суммы невыполненных работ). Работы должны выполняться согласно плану работ на год, утвержденному общим собранием собствеников с указанием объемов, сроков исполенения и качества работ. Договор на содержание мест общего пользования должен предусматривать виды работ, услуги с указанием объема, качества, стоимости и сроков исполнения. Если выполнение заявки жителя на устранение аварии откладывается на срок больше, чем установлено нормативными актами, житель вправе устранить неисправность, а затем предъявить счет на оплату его затрат УК или подрядной организации.

Годовые отчеты управляющих компаний или подрядных организаций должны предоставляться не позднее 20 марта года, следующего за отчетным. Форма отчета должна приниматься на общем собрании собственников помещений и должна быть разделом договора на содержание и ремонт многоквартирного дома. В случае, если отчет не принят общим собранием, договор на содержание и ремонт общего имущества признается ничтожным.

Все документы передаются одному из собственников помещений дома в течение трех дней. Кроме того, в случае смены формы управления или управляющей компании в договоре должен быть прописан порядок передачи прав на управление многоквартирным домом или смены подрядной организации. Примерный договор управления многоквартирным домом и договор по оказанию жилищных услуг должны быть опубликованы в средствах массовой информации, обсуждаться населением города”.