Золотая середина

Тарифы на содержание и ремонт жилья — больная тема для многих жильцов.

И каждый год где-нибудь происходит борьба "местного значения": собственники жилья какого-нибудь дома не соглашаются с предложениями управляющей компании о повышении тарифа. "Управляйка" же пытается убедить жителей, что это повышение просто необходимо, чтобы содержать общедомовое имущество в том состоянии и виде, которое требует закон, хотя бы по минимуму.

А где эта "золотая середина" в тарифе на жилищные услуги?

Как найти компромисс, который устроил бы и собственников, и управдомов? В большинстве домов, к счастью, жителям и управляющим организациям удается найти общий язык (хотя это может стоить множества седых волос председателю совета дома), иначе во всех домах была бы разруха. Но так бывает не всегда.
Пункт 4 статьи 158 Жилищного кодекса РФ гласит, что если собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (ОМСУ). Им же в этих случаях определяются предельные индексы изменения размера платы за содержание жилого помещения.

Недавно Верховный суд РФ отказал в рассмотрении кассационной жалобы управляющей компании "Вместе" из Юрги по иску к администрации города. Компания хотела, чтобы мэрия установила тариф, достаточно высокий, чтобы УК не терпела убытки "в связи с повышением уровня инфляции, индексом потребительских цен", выполняя работы и услуги по содержанию общего имущества в доме. Когда компания начала обслуживать дом, жильцы не приняли решение о размере тарифа на содержание, и УК "Вместе" применяла тариф, утвержденный с 2021 года органом местного самоуправления, — 18,34 рубля за 1 кв. м. При этом эксперты аудиторской компании по заказу УК подсчитали экономически обоснованный тариф для содержания того же дома — 59,95 рубля. Но жители на внеочередном собрании в феврале 2022 года решили "не увеличивать размер платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД".

Эти ответы УК сочла бездействием ОМСУ и оспорила его в суде. Но суд решил, что "само по себе непринятие решения об увеличении размера платы на содержание и ремонт общего имущества МКД не свидетельствует о незаконном бездействии администрации, поскольку администрация совершила необходимые действия по рассмотрению обращения заявителя и приняла по нему решение". А компания, заключив договор, добровольно приняла на себя обязательства по содержанию жилья на основании тарифов, установленных органом местного самоуправления, соответственно, не могло не знать о том, по каким тарифам оно будет выполнять работы и оказывать услуги в доме: "Заявитель, будучи управляющей организацией, должен был исходить как из возможности получения прибыли, так и возникновения убытков при исполнении условий договора, в связи с чем доводы заявителя о несении убытков судом не принимаются".

Компания подала жалобу в апелляционную инстанцию. 7-й Арбитражный суд, который поддержал решение коллег: "Отказавшись от увеличения размера платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, собственники фактически приняли решение об установлении такого размера в соответствии с тарифом, утвержденным администрацией г. Юрги, то есть в размере, установленном постановлением администрации г. Юрги — 18,34 руб. за 1 кв. м. При таких данных обращение заявителя в администрацию с требованием об увеличении размера платы на содержание и ремонт общего имущества МКД не соответствует условиям действующего договора управления и направлено на изменение установленного администрацией размера такой платы вопреки воле собственников жилых помещений". Не нашла бездействия в решении администрации Юрги и кассационная инстанция. Но управляющая компания твердо решила заставить городскую власть пересмотреть тариф и обратилась в Верховный суд. Который не нашел оснований для рассмотрения дела Судебной коллегией ВС РФ и пересмотра обжалуемых судебных актов, "поскольку не позволяют сделать вывод о том, что при рассмотрении дела допущены нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, приведшие к судебной ошибке существенного и непреодолимого характера".

"Управляйка" просто не учла, что такой способ добиться своего не работает. Ведь по жилищному законодательству ОМСУ устанавливает размер платы за содержание и ремонт жилья на тот случай, если собственники вообще не приняли решения о том, сколько они готовы платить за эти услуги.

Эти нормы закона ориентированы на ситуацию неопределенности в отношении размера платы, а не на преодоление воли собственников.
Что касается Новокузнецка, то постановлением городской администрации № 209 от 29 ноября 2022 года были утверждены тарифы на содержание жилого помещения для собственников помещений в многоквартирных домах, которые на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы.

Согласно этому документу, так называемый "муниципальный" тариф на эти услуги составляет от 20,24 рубля до 26,22 рубля за кв. м площади в зависимости от благоустройства дома (лифт и мусоропровод). Вот и сравнивайте, насколько тариф, который предлагает вам управляющая компания, "экономически обоснован" в сравнении с "муниципальным".

Есть в картотеке Верховного суда и еще одно любопытное, с точки зрения тарифов на жилищные услуги, дело. Собственники жилья в одном из домов уральского города Асбест приняли на собрании решение — отклонить тариф, предложенный управляющей компанией (33,88 рубля за 1 кв. м), и приняли свой размер платы за содержание жилья, предложенный советом дома, — 13,44 рубля.

Управляющую компанию такой "расклад" не устроил: она напомнила, что по договору управления размер платы за работы и услуги по текущему ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома устанавливается по решению собственников помещений в многоквартирном доме, а если собственники не приняли решение об установлении тарифа за содержание и ремонт, то применяется размер платы, утвержденный администрацией города. Вот только "муниципальный" тариф на тот момент составлял 20,87 рубля за 1 кв. м, а принятый собственниками (13,44 рубля) является экономически не обоснованным и не позволит компании обеспечить содержание общего имущества в доме на должном уровне.

Один из жильцов обратился в суд с иском о признании действий УК незаконными: он добивался, чтобы суд заставил компанию подчиниться решению собственников. Суд первой инстанции поддержал истца, а вот апелляционная это решение отменила, и кассационный суд коллег поддержал, отметив, что существенное отличие размера платы, установленного решением общего собрания собственников, от размера платы, определенного органом местного самоуправления (более чем на 35%), подтверждает невозможность содержания и ремонта общего имущества дома в соответствии с установленными требованиями при внесении платы по тарифу, утвержденному собственниками, и, как следствие, причинение убытков управляющей организации, которая в силу закона обязана обеспечить надлежащее оказание услуг по содержанию общего имущества дома. А Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отправила дело на пересмотр.

Высшая инстанция указала, что у управляющей компании есть право обратиться в суд, если решение общего собрания изменяет установленный договором управления размер платы и порождает для нее убытки, а для собственников — неосновательное обогащение. Но компания этим правом не воспользовалась, а заявила о ничтожности решения собрания и стала начислять плату по "муниципальному" тарифу. Хотя следовало бы требовать отмены решения в судебном порядке, а заодно доказать обоснованность предлагаемого УК тарифа. В то же время ошибочно возложили на собственников многоквартирного дома бремя доказывания ничтожности принятого решения, включая экономическое обоснование правомерности принятых общим собранием тарифов.

Словом, в вопросе утверждения тарифа на содержание и ремонт жилья есть столько важных нюансов, что иногда споры между собственниками и управляющими организациями доходят до самой вершины судебной власти.

Но в итоге должна же быть где-то эта "золотая середина", которая позволяет содержать жилфонд если не в идеальном, то хотя бы в соответствующем законодательству порядке…