Город создают для людей!

В Новокузнецке планируется реализовать 12 проектов КРТ.

В последние месяцы в Новокузнецке было много разговоров о комплексном развитии территорий - "проектах на три буквы":

Добавьте сюда бурные публичные слушания по поводу изменений в Правила землепользования и застройки, разрешающие высотную застройку до 25 этажей да допуск к возведению 30-этажных этажей в проекте КРТ «Левобережный» — и демонический образ КРТ (что значит комплексное развитие территории) готов.

А с учётом того, что в Новокузнецке в обозримом будущем планируется реализовать 12 проектов КРТ, вполне закономерно, что возникает множество вопросов, связанных с этой темой.

В Новосибирске, например, депутата, который занимается стройкой в одном из районов города, назвали «КаРаТелем»: жители утверждают, что дом, который попал в зону комплексного развития территории, был признан аварийным незаконно, на основании сфальсифицированной экспертизы (что в итоге подтвердил суд). И всё для того, чтобы снести здание под новую застройку.

По крайней мере, проект может быть реализован на участке, освободившемся после сноса строений, давно уже признанных аварийными. Есть несколько вариантов реализации проекта КРТ. Если на территории находится аварийное жильё, то это комплексное развитие территории жилой застройки. Если есть нежилые здания (например, старые заводские цеха, гаражи или так называемый «самострой»), то это КРТ нежилой застройки. В случае если на земельном участке нет никаких строений — это КРТ незастроенной территории.

Но при этом не должны появляться одинокие «свечки» в «чистом поле» — без дорог, детских садов, спортивных и игровых площадок, бассейнов, магазинов и кафе. План КРТ предполагает, что у обитателей этих комплексов в пределах досягаемости есть всё необходимое: от школ, детсадов и поликлиник до торговых центров, кинотеатров и спортзалов.

В прошлом году администрацией Новокузнецка было подписано несколько распоряжений, утверждающих реализацию проектов КРТ в разных районах города, а решение о комплексном развитии территории на улице Макеевской в Куйбышевском районе было принято ещё в ноябре 2023-го.

Собственно, это первый проект КРТ, к реализации которого уже приступили: первая очередь строительства должна быть завершена в четвёртом квартале 2026 года.

Его площадь, согласно распоряжению мэрии, — чуть больше 9 гектаров. Изначально здесь была разрешена многоэтажная застройка. «Предельное количество этажей составляет для многоквартирных многоэтажных жилых домов 9 — 16 этажей», — сказано в распоряжении. Как и на другом участке под реализацию КРТ — в районе улицы Карла Маркса и переулка Трестовского: здесь предусмотрели среднеэтажную и многоэтажную застройку, причём многоэтажки могли возводить высотой 9 — 16 этажей, но буквально через две недели распоряжение пересмотрели, разрешив строить жилые дома до 20 этажей высотой.

Да и то вполне могут передумать.

Но если посмотреть на участок, отведённый под этот проект КРТ, то окажется, что он, во-первых, не так велик — всего 2,4 га (сравните с КРТ «Макеевская»!), а во-вторых, вокруг него — существующая застройка: жилые дома, детские сады, школы.

Как мы знаем, в этой части Куйбышевского района нет домов выше 12 этажей.

Теперь, видимо, будут. Очень хотелось бы взглянуть на проект и понять, как будет выглядеть КРТ на фоне старой застройки. На ум сразу идут выплывающие из тумана, как в фантастическом фильме, столичные башни «Москва-Сити». Только в Москве небоскрёбов хватает. В Дальнем Куйбышеве, похоже, будет два таких «острова». А может, со временем и больше.

В Новоильинском районе (КРТ «Микрорайон 24-А») можно строить дома до 25 этажей, в «Микрорайоне 1-1А» — до 20 этажей, как и в «Микрорайоне 6-А» и «Микрорайоне 6-Б».

В Центральном районе застройщик КРТ «Левобережный», как мы знаем, добился разрешения строить 30-этажные жилые здания.

И только в Заводском районе зоны КРТ «Озёрный-1» и «Озёрный-2» допускается застраивать максимум 16-этажками. (Вопрос «Озёрного» — отдельная история: ещё четыре года назад на месте пришедшего в нерабочее состояние одноимённого профилактория хотели возвести новый корпус кардиологического диспансера и даже поставили камень с табличкой, но вскоре об этих планах благополучно забыли, корпуса «Озёрного» разрушили, памятник куда-то вывезли, а на этой площадке запланировали реализовать проект КРТ. Никто не в силах угнаться за стремительно меняющимися планами наших правителей?)

В недавно утверждённых Правилах землепользования и застройки Новокузнецка (ПЗЗ), в статье 30 «Зона застройки многоквартирными домами, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории (Ж-Р)», указано, что максимальный коэффициент плотности застройки земельного участка (то есть отношение суммарной площади всех этажей надземной части зданий и строений по внешнему контуру наружных стен к площади земельного участка) должен соответствовать значению 2,5.

«Институт экономики города» в своих методических рекомендациях по пространственно-экономическому моделированию проектов КРТ жилой застройки указывает, что максимальные значения этого параметра зависят от градостроительного регламента, установленного ПЗЗ, а рекомендуемые максимальные значения составляют для центра города — 3, для срединной зоны — 2, для периферии — 1.

Вряд ли можно Новоильинский район считать центром города, как и Дальнее Куйбышево.

«Если в решении о КРТ жилой застройки будут предусмотрены предельные параметры застройки, которые не соответствуют ПЗЗ, то необходимо будет внести изменения в ПЗЗ для приведения их в соответствие с решением о КРТ жилой застройки, — уточняет «Институт экономики города». — Для минимизации рисков нереализации проекта КРТ жилой застройки ввиду непринятия соответствующих поправок в ПЗЗ рекомендуется сначала обеспечить изменения ПЗЗ, азатем принимать решение о КРТ жилой застройки».
У нас же всё вышло ровно наоборот. А ради уже утверждённых зон КРТ, видимо, чиновники и депутаты способны внести любые изменения в правила застройки. Только какие же тогда это правила?..
Минстрой России недавно показал удачные практики реализации проектов КРТ в российских городах. Между прочим, по состоянию на 1 января 2025 года в 77 субъектах Российской Федерации в активной стадии реализации механизма КРТ — 866 территорий, и принято 720 решений о КРТ. И почему-то на снимках, демонстрирующих проекты, нет 20-этажных домов. Максимум 16 этажей. Но и пятиэтажки смотрятся современно, уютно.

Никто не спорит, непременный атрибут современного города — это высотки-небоскрёбы. И застройщик, объявляя старт продаж, понимает, что выгодно строить сразу много, если позволяет разрешенная плотность застройки. Впрочем, если не позволяет, это тоже не беда. Помните недавний инцидент со взрывом газа в Махачкале? Дом, где это произошло, не был официально введён в эксплуатацию. Больше того — по первоначальному плану он должен был быть девятиэтажным, но застройщик самовольно построил его? 16этажным. А хотел вообще 18 этажей, но вовремя остановили. У нас, будем надеяться, до такого дойти не сможет никогда, и за строительством будут следить компетентные органы. А то допустимые 20 этажей могут вдруг «дорасти» до 30-ти. Или 50-ти.

И даже не этажность больше беспокоит, хотя и она тоже.

Опять же существуют условия пожарной безопасности, которыми нельзя пренебрегать. Хотелось бы знать, чем руководствуются власти, выбирая места для реализации проектов КРТ. Почему именно эта площадка и никакая другая? Бывший глава города Сергей Кузнецов (он в своё время подписывал распоряжения о комплексном развитии территории) пояснял так: территория выбрана не случайно, здесь нет застройки, не нужно выкупать участки, что значительно упрощает конкурсную процедуру и ускоряет начало строительства. Так на самом деле проще. Но если взглянуть на эту «нарезку» как в частности, так и в комплексе, то становится очевидным: это всё равно очень похоже на точечную застройку, от которой так долго пытались избавиться новокузнецкие власти.
Помните, как застраивали проспект Дружбы? Как проектировали Заводской район? Как разрасталась центральная часть — улицы Кирова, Белана, Ноградская, Тольятти, проспекты Октябрьский, Кузнецкстроевский, Ермакова? Даже если у жителей есть претензии к качеству самого жилья, вряд ли кто-то будет спорить с тем, что город в те времена не строился хаотично, кусочками или отдельными домами. И при этом на «3-ю улицу Строителей» Новокузнецк, к чести наших архитекторов, проектировщиков и строителей, совсем не похож. Но почему нельзя, планируя КРТ в разных районах города, оценивать сразу перспективы на десятилетия вперёд? У нас в городе работают прекрасные специалисты, которые, безусловно, справятся с такой задачей. Не секрет, что в Ближнем Куйбышеве, в Абашеве, в Кузнецком районе будут со временем освобождаться площадки под строительство. Так, может, не надо спешить — не «втискивать» на свободное пространство три-четыре однотипных дома, «пришпандорив» к ним спортплощадку, детский городок и парковку попросторнее, а планировать сразу полноценные два-три квартала со всей инфраструктурой? И механизм КРТ это предусматривает. С 1 марта 2025 года застройщик обязан одновременно со строительством МКД строить и коммунальную, транспортную, социальную инфраструктуру: в договор о КРТ включается перечень объектов, необходимых для обеспечения жизнедеятельности человека.

Дома построили, а школу, детсад, магазины, поликлиники? Целое поколение детей выросло, пока сдали детский сад, в потом они ещё ждали, пока построят школу, и дождались не все. «Стройте сразу жилой комплекс — со всей инфраструктурой, включая транспорт!» — требуют люди. И в чём они не правы?
Идея КРТ была направлена на решение проблемы устаревшего морально и физически, аварийного, ветхого жилфонда, когда жильё «преклонного возраста» нужно заменить на современные, комфортные дома. Ведь даже у вечных, казалось бы, «хрущёвок» рано или поздно запас прочности заканчивается, и тогда, по примеру московской реновации, надо будет перестраивать целые кварталы, но не точечно, по принципу «мы воткнём 25-этажку вместо газона», а в комплексе, чтобы это был город, удобный для жизни.
Скажете, на это нужно много времени?

Однако сейчас демографическая ситуация не очень-то обещает подобного роста? А кроме того, темпы строительства по всей стране падают по банальной причине нехватки денег, ведь с обвалом ипотечного кредитования сократился спрос, а за ним и предложение. Как сообщил «Коммерсант» со ссылкой на Единый ресурс застройщиков, почти половина многоквартирных домов в России в первом квартале года была введена с нарушением первоначальных сроков, а в половине регионов страны, где ведётся жилищное строительство, сократился запуск проектов. Может, поэтому и на реализацию некоторых проектов КРТ в Новокузнецке даже не нашлось претендентов? Самое время эту «передышку» использовать, планируя более масштабные изменения в городе!

Своё мнение по поводу нынешних перспектив застройки города высказал наш постоянный автор, заслуженный архитектор РСФСР, Почётный гражданин города Новокузнецка Юрий Журавков. При его непосредственном участии появились новые кварталы центральной части города, Новобайдаевки, Новоильинки и других районов Новокузнецка:

Родной Новокузнецк последние годы, как разбуженный муравейник: жителей не устраивают планы чиновников по вопросу застройки города.
Раньше, лет так 40 — 50 назад, горожан возмущал стук сваебойных механизмов с раннего утра и сверкание электросварки поздним вечером, но все понимали, что строится город, а затем радовались новоселью, новым детским садам, школам рядом с их домами. Дом за домом возникали кварталы, а затем микрорайоны, дороги, тротуары, магазины, поликлиники, роддома, сохранялись традиционные парки и скверы, проектировались и создавались новые. И все знали, что город и его районы строятся по определённым планам, хорошо продуманным и в согласии с информированными жителями.

Иногда возникали и непродуманные решения — одновременно начинали строительство в разных районах города, и тогда строители не успевали вовремя делать коммуникации, благоустройство, не успевали на всех фронтах и коммунальные службы, освещение, транспорт и так далее.
Однажды проводя совещание в институте Кузбассгражданпроект, который и проектировал городскую застройку, Николай Спиридонович Ермаков с горестью сказал: «Мы каждый год сдаём 250 тысяч квадратных метров жилья, две школы, четыре детских сада и другие объекты, но я не вижу и не чувствую, что строим город. В чем проблема? Строя понемногу в разных местах, мы не можем долго дождаться результата. А некомплексная застройка порождает недовольство граждан».

Разработали адресную программу задела жилья на два года, а в пятилетке мы уже готовили к застройке другие микрорайоны и отдельные объекты.
Мне скажут: так это было вчера, а сегодня капитализм. Архитектура и строительство не имеют партийности или политического устройства! Города создавали и создают для людей — удобный, красивый город.
Зачем я всё это вспомнил? Усвоил твёрдо одно: о будущем надо думать сегодня, ибо завтра это становится историей. Это один вопрос. Другой вопрос и очень важный: какие специалисты работают над этой задачей. Даже очень эрудированный и умнейший градоначальник не в состоянии претворить желаемое в действительности. Для этого нужно не только желать, но и знать, как это делать.

Утверждённый генплан города — это тоже закон, предусматривающий дальнейшую судьбу города и его жителей. На ходу под нового начальника нарушать это правило — смерти подобно. И будущего не получим, и прошлое потеряем. Проблема застройки жилыми комплексами, намеченными к реализации, вызвала огромный интерес у населения. Так как очевидно, что в одну кучу сложилось сегодняшнее, завтрашнее и послезавтрашнее — всё в одном флаконе. Становится очевидным, что идея создания комфортного города в этих планах не предусматривается. Привлекательные на первый взгляд свободные площадки влекут за собой большие издержки и до этого скудного бюджета города.
Основная идея развивающегося города — как можно эффективнее сделать его компактным и удобным. Этому наглядный пример — реновация и новое строительство в Кемерове. А если нужно застроить новое место, то надо это делать большими массивами. Так мы застраивали Новоильинский район и Новобайдаевку. Это обусловлено экономикой градостроительства — нужны новые коммуникации, дороги, транспорт, благоустройство, инфраструктура, образование и т. д. Это огромная задача и не дешёвая.
А теперь давайте посмотрим на необходимость застройки Левобережной части. Я бы сравнил эту полоску суши вдоль берега — «зелёную ящерицу» — с островком, который расположен чуть выше моста в Кузнецк.

Строй не хочу! Двадцать, тридцать, пятьдесят этажей с камерами наблюдения, устройствами для инвалидов, площадками для детей (так рекламируют нам инвесторы). Но для этого современного жилого комплекса нужны инженерные сети, мосты или переправа на «большую землю», защита от затопления, а это уже забота муниципалитета, местной власти. А это нам нужно? «Зелёная ящерица» Левого берега — это то же самое. Важно знать, что мы делаем — строим дома или город. Горожане отвергли застройку рекреационной зоны отдыха. А этот участок и в генеральных планах был предусмотрен как зона отдыха.

Нас, молодых архитекторов, учили: ошибаться можно только на бумаге. А какой можно сделать прибрежный парк и зону для отдыха, развлечений и музыкальных фестивалей, занятий подростков на самокатах, а зимой на лыжах и коньках, купания в проруби! Если подумать и сделать, то затраты окупятся за 4 — 5 лет. И будем мы и жители юга Кузбасса отдыхать не в Зенково, а в родном Новокузнецке.

«Польза, прочность, красота» — наш лозунг. Готовили вузы страны архитекторов не только как проектировщиков, но и как людей государственной ответственности. Да и во всей всемирной истории зодчие, строители занимали важные места в устройстве государства. В 1984 году на территории Кузбасса была законодательно введена зона повышенной сейсмоопасности. Пришлось переучиваться, тем более часто повторяющиеся сейсмотолчки стали уже рядовым явлением. Поэтому ограничивалась этажность строений, компактность здания.

Эксплуатация их дороже, защита от пожара довольно сомнительна. Прочность гарантируется словами даже не специалиста. Сваи забиваются в скалу, а транспортные развязки заменяются простым светофором и «зеброй» на автомагистрали. И всё это принимается за истину?

Помню, когда мы начали проектировать здания в условиях повышенной сейсмичности, мне понадобился угловой дом. Тогда мы работали с замечательной лабораторией — в институте в Алма-Ате, где проверялись конструкции зданий. Там мне предложили переработать проект с учётом рекомендаций специалистов. Позже мы построили несколько таких секций на проспекте Ермакова.
Специалисты, а не чиновники всегда определяли, быть или не быть определённым участкам застройки. И градоначальники тоже были не робкого десятка, но всё же прислушивались.

Ответ на тревогу специалистов и жителей я пока не услышал, так же как и на вопрос о переносе дамбы. Орск, оказывается, ещё не был уроком, а жаль? Игнорировать, пожалуй, себе дороже обойдётся.

В заключение хотелось бы пригласить местную законодательную власть, депутатов, главу города проехать на трамвае от Левого берега до Абашева. Для того чтобы убедиться, сколько ещё нужно сделать в уже существующем городе. И как там живут люди. И тогда застройка Левого берега окажется ничтожной по сравнению с множеством проблем — транспорта, благоустройства и нового строительства.