Управлять с интеллектом

В России снова корректируют критерии для управляющих компаний

 Минстрой подготовил проект минимальных требований к “управляйкам”, которыми те должны обладать для управления домами.

Хотя ряд изменений в Жилищный кодекс в части лицензионных требований для управляющих организаций был принят ещё в октябре 2025 года, они потребовали разработки подзаконных актов.

Заявку необходимо будет рассмотреть в срок 10-ти рабочих дней со дня её приёма.

Должностное лицо компании обязано иметь квалификационный аттестат, внесённый в федеральный реестр. Заявление о его получении можно будет подать через Госуслуги. Кроме того, вводятся новые требования к персоналу и материально-техническому обеспечению управляющей организации. Какие, должно быть утверждено в подзаконном акте.

Посмотрим, что именно хочет поменять Минстрой на этот раз. Прежде всего, на ведомство возлагается обязанность утвердить порядок предоставления, аннулирования квалификационного аттестата, порядок ведения единого федерального реестра этих аттестатов. А вот методические указания о порядке формирования и деятельности лицензионной комиссии министерству разрабатывать уже не надо, поскольку таких комиссий с сентября не будет.

"Рейтинг не в нашу пользу"

Уточняется порядок получения лицензии: для этого достаточно заявления, без пакета документов — документы запрашивает сама ГЖИ через систему межведомственного взаимодействия, но если какие-то сведения, запрошенные Госжилинспекцией посредством межведомственного электронного взаимодействия, не поступят вовремя, то срок рассмотрения заявки может быть увеличен на 5 дней.
Вводятся новые лицензионные требования к персоналу и материально-техническому обеспечению лицензиата. Этим требованиям посвящено целое приложение к постановлению.

В штате компании, которая уже имеет лицензию или претендует на её получение, должно быть не менее одного работника с профессиональной квалификацией“Специалист по управлению многоквартирными домами”.В штатном расписании допускается назвать его “Начальник отдела технической эксплуатации” или “Главный инженер”, но он должен выполнять “трудовую функцию по организации выполнения работ и предоставления услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, в том числе с использованием технологий в области искусственного интеллекта”.

Как минимум один штатный работник должен обеспечивать постоянную готовность систем электроснабжения и электрооборудования, входящего в состав общего имущества МКД. Ещё один сотрудник — для проведения уборки и санитарно-технической очистки помещений общего пользования и земельного участка, на котором расположен дом. И один — для проведения работ по текущему ремонту, подготовке к сезонной эксплуатации и содержанию общего имущества многоквартирного дома, а также элементов благоустройства на земельном участке, входящем в состав общего имущества. Иными словами, нужен один электрик, один уборщик (уборщица), один плотник — он же слесарь, он же сантехник, он же сварщик: такой вот специалист широкого профиля.

В котором можно было бы хранить документы — подлинники решений и протоколов общего собрания собственников помещений в МКД, техническую документацию на дом и прочие важные бумаги. Это помещение должно находиться в пределах муниципального образования, на территории которого расположен управляемый (управляемые) лицензиатом многоквартирный дом (или дома).

Наконец, лицензированная компания или её деловой партнёр, которого УК привлекает по гражданско-правовому договору, должна обладать на праве собственности или другом законном основании хотя бы одной самоходной машиной, чтобы выполнять механизированную очистку придомовой территории от снега, наледи и льда, а регистрационные данные о ней должны быть внесены в Федеральную государственную информационную систему учёта и регистрации тракторов, самоходных машин и прицепов к ним. В заявление на получение лицензии надо добавлять новые сведения о наличии офиса и техники.
Прочитав проект новых требований, некоторые специалисты призадумались: а что же в них такого “революционно” нового? Да, лицензионные комиссии ликвидируются, а лицензии будет выдавать ГЖИ. Так в этих комиссиях и без того заседали и принимали решения сотрудники Жилинспекции.

Мол, новые требования позволят не допустить на рынок “неквалифицированные” компании. Но такие компании рано или поздно исчезают с рынка. В реестре лицензий управляющих компаний по Кузбассу — 701 позиция (последняя лицензия была выдана в конце декабря 2025 года), и у большого количества тех, что были оформлены ещё в 2015 году, когда началось лицензирование, стоит пометка:

Последнее, по замыслу, должно быть равноценно отсутствию лицензии: часть 2 статьи 199 Жилищного кодекса РФ говорит, что “основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии является исключение из реестра лицензий субъекта Российской Федерации… сведений о многоквартирных домах, общая площадь помещений в которых составляет 15 и более процентов от общей площади помещений в многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществлял лицензиат в течение календарного года, предшествующего дате принятия лицензионной комиссией решения об обращении в суд”.

Однако Верховный суд РФ в 2020 году разъяснил, что отсутствие деятельности, на которую субъект получил лицензию, — не нарушение. Ведение деятельности — это право компании, а не обязанность, поэтому меру ответственности в виде лишения лицензии применить нельзя, когда УК не имеет в управлении домов. Но если в управлении компании есть дома, сведения о которых в реестр лицензий не внесены, тогда это основание для лишения лицензии, в Жилищном кодексе говорится именно об этом. И в 2022-м из кодекса исключили слова про шесть месяцев без домов. К слову, несколько компаний, получивших лицензии в 2025-м и даже 2024 году, домов в управлении не имеют.

Более того, трудно сейчас найти компанию, в которой бы не было хотя бы одного сварщика или технички: какой смысл брать дом в управление, если не можешь его обслуживать? К тому же в больших компаниях, где несколько десятков домов, и штат сотрудников соответствующий. Вот если бы Минстрой расписал в минимальных требованиях пропорции, сколько человек должны обслуживать один дом (например, две технички) и тысячу квадратных метров площади (условные два сантехника и два плотника), было бы ясно, где у компании “проседает” участок. Набрал больше домов — бери больше работников.
Вот только где их взять — в “товарных” количествах, чтобы закрыть все потребности? Причём решать проблему надо даже и не количеством, а качеством.

Недавно глава Минстроя Ирек Файзуллин заявил, что в сфере ЖКХ в России не хватает около 150 тысяч работников.

А для решения кадровой задачи важно обеспечить не только должный уровень финансирования, но и повысить эффективность имеющихся ресурсов. “Особое значение приобретает повышение производительности труда, внедрение современных технологий, цифровизация, применение искусственного интеллекта”, — подчеркнул министр. Дался же им этот искусственный интеллект! Очень хотелось бы узнать, как цифровизация и искусственный интеллект помогут менять ржавые стояки в многоэтажках и разбитый асфальт на придомовой территории…

И напоследок о рейтинге управляющих компаний, который традиционно составила ГЖИ Кузбасса по итогам прошедшего года.

В этом году Новокузнецк вряд ли мог соперничать с областным центром по местам в рейтинге. Разве что по количеству компаний, которые учитывались при составлении:

в Новокузнецке их было 56,

а в Кемерове — 70.

Большая часть наших “управляек” расположилась во второй и третьей сотнях, а кемеровских — в первой и второй.

Новокузнецкая УК с самым большим количеством домов в управлении (133 МКД) оказалась на 36-м месте.

А первое заняла кемеровская компания, у которой в управлении 104 дома.