По новому стандарту

С первого дня весны начал действовать новый государственный стандарт по управлению многоквартирными домами. жилфондом — ГОСТ Р 56038-2023 "Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами.

Новый госстандарт разработан ФГБУ "Институт стандартизации" совместно с ООО "Институт управления ЖКХ". Если вкратце, то ГОСТ Р 56038-2023 регулирует работу управляющей организации, помогая правильно хранить и поддерживать актуальность технической документации на дом; определять состав общего имущества многоквартирного дома; обеспечивать защиту предоставленных персональных данных собственников; готовить предложения по капремонту; контролировать исполнение договора управления и так далее.

В разделе "Термины и определение" сказано, что исполнитель — это "лицо, оказывающее услуги по управлению многоквартирным домом", а заказчик — "собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников в данном доме, орган управления товарищества или кооператива, застройщик, выступающие в качестве одной стороны заключаемого (заключенного) договора". Есть еще уполномоченное лицо — собственник, который вправе действовать от имени собственников в отношениях с исполнителем на основании решения собственников или выданной ему доверенности.

Исполнитель (то есть управляющая организация) осуществляет управление МКД в отношении общего имущества многоквартирного дома, состав которого указывают в договоре: рекомендуемая форма перечня этого имущества дома приведена в приложении к ГОСТу, а состав общего имущества исполнитель определяет на основании паспорта многоквартирного дома, в том числе электронного, формируемого в системе ГИС ЖКХ.

При отсутствии паспорта — на основании проектной документации на многоквартирный дом, а если и её нет, то на основании инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, актов технических осмотров общего имущества и иных документов, включенных в состав технической документации на многоквартирный дом.

Отговорки об отсутствии документации не "пройдут"!
И, к слову, если предыдущая компания не передала техдокументацию или в ней не хватает каких-то сведений, то компания прежде всего должна потребовать предоставить все недостающие документы. А если и это не поможет — согласовать с заказчиком (то есть собственниками) порядок восстановления этих документов и, что немаловажно, финансирования этих работ.

Исполнитель организует сбор, уточнение и хранение персональных данных о собственниках и нанимателях помещений в МКД и ведет реестр собственников. Правда, с оговоркой: "при предоставлении такой информации собственниками таких помещений". Что делать, если жители такой информации не предоставляют, не сказано.

А подготовка предложений по проведению в доме капитального ремонта зависит от того, как формируется фонд капремонта — на счете регионального оператора (то есть Фонда капитального ремонта Кузбасса) или на спецсчете. В первом случае компания принимает участие в общем собрании, на котором собственники принимают решение о проведении капремонта на основании предложений регоператора.

И тогда по заданию заказчика (то есть собственников) или уполномоченного лица исполнитель (управляющая компания) готовит предложения по изменению объемов, видов, стоимости работ, улучшениям результатов работ, предложенных региональным оператором, с указанием объемов и источника финансирования таких изменений в выполнении работ. А в дальнейшем рассчитывает размер взноса на капремонт (если он нуждается в увеличении) и доводит всю информацию до регоператора.

В случае формирования фонда капитального ремонта на спецсчете исполнитель сам формирует предложения по видам и объемам работ и обеспечивает принятие на общем собрании соответствующего решения об их проведении.
Кроме того, управляющая компания должна готовить предложения о передаче объектов общего имущества собственников в пользование третьим лицам на возмездной основе — иначе говоря, в аренду. Причем не только оценивать возможность такой передачи и рассматривать предложения, поступившие от этих третьих лиц, но и определять возможную сумму дохода собственников от передачи объектов в пользование.
Особенно интересный раздел ГОСТа — "Организация иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом".

— безопасности и (или) комфортности проживания в многоквартирном доме;
— повышения энергоэффективности;
— исполнения отдельных полномочий собственников, связанных с управлением многоквартирным домом;
— проведения необходимых переустройства, перепланировок, реконструкции общего имущества в многоквартирном доме;
— приобретения новых объектов общего имущества в многоквартирном доме;
— решения вопросов об использовании земельного участка, входящего в состав общего имущества?
И так далее.

На исполнителя даже можно возложить обязанность по ежемесячному снятию показаний индивидуальных приборов учета "в целях снижения расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в доме"! Вот только он будет вправе оговорить размер платы за эту услугу, и еще надо хорошенько подсчитать, будет ли выгодно дому финансировать эту деятельность — окупится ли экономия ресурсов.

Наконец, стандарт диктует управляющим организациям: для взаимодействия с собственниками по вопросам управления домом исполнитель обеспечивает соблюдение всех или отдельных требований к цифровизации услуги управления.

Это, например, размещение информации в системе ГИС ЖКХ (что, кстати, обязательно!) и подключение к региональной информационной системе; использование в офисе мониторов с бегущей строкой о раскрытии информации об управлении многоквартирным домом; ведение страниц в популярных соцсетях и мессенджерах и организация работы в общедомовых чатах; контроль за соблюдением этики общения с потребителями; предоставление ответов по заявкам потребителей путем обмена информацией через личный кабинет гражданина и личный кабинет управляющей организации?

И так далее — перечень возможных способов взаимодействия довольно длинный, и, чтобы реализовать их все (хотя стандарт этого не требует, достаточно соблюдать отдельные требования), компании надо либо существенно расширять штат сотрудников, либо нанимать сторонние организации.

А надо ли это им?