Когда в товарищах согласья нет…

Начиная с сентября решение о выборе управляющей компании в многоквартирных домах будет приниматься, если за изменения проголосует как минимум половина собственников плюс один голос.

Сейчас для этого достаточно четверти голосов жителей, имеющих право на участие в голосовании.

О новых правилах, которые предлагалось ввести в жилищное законодательство, мы сообщали в конце мая ("Борьба за голос"). Тогда законопроект приняла Госдума, но на прошлой неделе закон был подписан и вступит в силу уже с 1 сентября 2022 года.

Теперь управляющей компании, чтобы приступить к работе в доме на законных основаниях, надо заручиться согласием половины собственников, но не участвующих в голосовании, а вообще всех владеющих недвижимостью в доме. Считается, что это поможет справиться с фальсификациями при голосовании или обманом жителей.

Между тем есть планы урегулировать деятельность по управлению домами со стороны товариществ собственников жилья — соответствующий законопроект готовится и может быть внесен в парламент этой осенью. Самое интересное, что этим документом предлагается как раз снизить "порог" голосов "за" до 25 процентов, уменьшив кворум, — решение будет принятым, если за него отдано более половины голосов собственников, которые принимали участие в голосовании.

Вообще-то отдельного законодательства, применимого к ТСЖ, в России нет: Закон "О товариществах собственников жилья", принятый в 1996 году, утратил силу с 1 марта 2005-го, когда начал действовать Жилищный кодекс РФ. И, кстати, у контролирующих органов куда больше рычагов давления на управляющие организации, чем на ТСЖ. К примеру, в отличие от товарищества собственников жилья деятельность УК подлежит обязательному лицензированию. С ТСЖ "управляшки" тоже работают, но в качестве обслуживающих компаний. Зато жители домов, где создано ТСЖ, нередко жалуются — на председателей-волюнтаристов, на пассивное правление? А начнешь спрашивать, что да как, и оказывается, что жалобщик даже не член ТСЖ, хотя может стать им в любой момент и участвовать в управлении домом на полных правах.

Новый законопроект о товариществах собственников жилья разработан Ассоциацией компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН). Как сообщает "Российская газета", документ создан с учетом судебной практики и должен устранить существующие недочеты в управлении многоквартирными домами через ТСЖ: "Сейчас работу ТСЖ зачастую блокируют недобросовестные собственники, не желающие участвовать в принятии решений по управлению домом, нести расходы на содержание общего имущества и обжалующие принятые решения". Авторы инициативы предлагают упростить процедуру принятия решения жителями о выборе способа управления домом — товариществом собственников жилья. Для положительного решения будет достаточно половины голосов собственников, которые принимали участие в голосовании, плюс один голос. То есть, как видим, картина прямо противоположная новым, более строгим правилам голосования за управление управляющей компанией.

"Если в доме создано ТСЖ, то его учредителями автоматически будут становиться сразу все собственники (сейчас они могут выбрать — входить или нет в товарищество), — отмечает издание. — Законопроект регулирует порядок создания ТСЖ в существующем или новом многоквартирном доме, нескольких домах, индивидуальных домах. Вводится должность председателя товарищества. Он может быть выбран из числа собственников квартир или нанят "со стороны". У него должна быть определенная квалификация, ему будет начисляться зарплата и засчитываться трудовой стаж (у существующих сейчас председателей правления ТСЖ стаж не идет и зарплаты нет)".

Важный вопрос — финансовый: часто жители дома опасаются создавать ТСЖ, потому что не уверены, что им хватит денег на его содержание и текущий ремонт, а управляющей компании, которая могла бы авансировать какие-то работы, уже не будет. Новым проектом предполагается, что ТСЖ будет вправе иметь в собственности, владении или пользовании движимое и недвижимое имущество, необходимое для достижения целей, задач и обязанностей товарищества, а средства товарищества будут состоять из платежей собственников за содержание общего имущества многоквартирного дома, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта и предоставление отдельных видов коммунальных услуг и прочих поступлений. Кроме того, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в товариществе могут быть образованы резервные фонды или специальные счета, на которых будут аккумулироваться (опять же по решению общего собрания) средства на цели, предусмотренные уставом, или иные цели. При этом органы управления в ТСЖ не вправе самостоятельно принимать решения по распоряжению средствами товарищества, за исключением расходов согласно утвержденному на общем собрании финансовому плану.

Правда, у проекта (напомню, его только собираются внести в Госдуму осенью 2022 года: тогда состоится II Общероссийский съезд председателей ТСЖ, на котором будет утверждено обращение к органам законодательной власти с целью одобрения и принятия закона) нашлись и скептики. "На мой взгляд, ТСЖ сегодня во многом отмирающая квазиформа управления многоквартирными домами, — публикует "Российская газета" мнение эксперта Народного фронта Павла Склянчука. — Более 85 процентов жилого фонда обслуживаются УК. Как правило, ТСЖ создаются в небольших домах, в которых сильные соседские сообщества? В ТСЖ многое зависит от личности председателя. Как правило, это пассионарные жильцы с активной гражданской позицией. Поэтому вместо развития ТСЖ, как коллективной формы принятия решений, необходимо формировать институт профессиональных хаус-менеджеров или управдомов. Их полномочия необходимо прописать в Жилищном кодексе. Это привлечёт в ЖКХ молодых специалистов, которые через IT-решения смогут сделать управление домами более эффективным".

Опубликованный текст проекта подвергся критике и со стороны действующих председателей правления ТСЖ: "Проект закона о ТСЖ — пустышка, с небольшими и несущественными изменениями от существующих норм права? Нет реального определения отношений собственности — штрафы, материальные обязательства, госпошлины на юридическое лицо, нецелевые расчетные счета? Нет норм для реального привлечения к материальной ответственности председателя?" С последним, кстати, могут согласиться и жильцы: им зачастую непросто добиться проверки деятельности правления ТСЖ, если есть сомнения в его "чистоплотности", а соседи инертны и эту инициативу не поддерживают.