Надоедливый проситель или рачительный хозяин?

Недостатки Жилищного кодекса глазами жителей города.

В продолжение публикации, вышедшей неделю назад (“Некоторые нерешённые проблемы ЖКХ”, № 65 от 11 сентября 20026 года), наш читатель, новокузнечанин Владилен Ёлгин, рассуждает о недостатках жилищного законодательства, регулирующего взаимоотношения управляющих организаций и собственников жилья, точнее — их представителя в лице председателя совета дома, и прежде всего в вопросах расходов на выполнение работ по содержанию и ремонту МКД.

То, что Жилищный кодекс — довольно “сырая” конструкция, ни у кого сомнений не вызывает.

Достаточно увидеть, как постоянно его латают, добавляя и отменяя отдельные статьи. Если посмотреть незамутнённым глазом на концепцию Жилищного кодекса, то, в принципе, она проста: одна организация (общее собрание собственников) нанимает другую (управляющую организацию, она же — управляющая компания, в обиходе) для обслуживания и управления домом. Законодатели закономерно исходили из того, что жители недостаточно, вернее сказать, вообще не обучены, управлению домом и им нужна “подпорка” в лице специализированной управляющей организации. В идеале, всё безупречно, но жителей (как заказчиков) поставили в неравное положение по отношению с УК. Законодатели посчитали, что УК будет заботиться о благе и процветании жителей. И поэтому о правах жителей сказали как-то невнятно. Наивные люди. Руководство УК этим воспользовалось. В истории нашего Новокузнецка известны случаи, когда директор УК выгонял старших домов из кабинета. Возможно ли, чтобы бизнесмен нанял другого бизнесмена для выполнения какой-то работы, а потом записывался на приём к подрядчику? “Абсурд”, — скажете вы. А в ЖКХ это возможно.
Чем же всё-таки плох Жилищный кодекс? Для этого достаточно сравнить отношения между двумя обычными фирмами (компаниями), одна из которых наняла другую для исполнения каких-то работ, и отношения УК и жителей МКД между собой. Надо сказать, что у работников УК до сих пор не изжито отношение к жителям, как к надоедливым просителям. Кстати, и жители считают, что они должны просить у компании. Не изжилась ещё в народе генетическая память о том, что раньше конторы ЖЭК были государственными, а жители — просителями у чиновников. Собственно, к сожалению, в новой реальности ими они и остались. Так вот, в каждой приличной фирме есть Совет директоров и председатель совета. А все текущие вопросы решают, и все документы подписывают председатели этих советов. Или президенты фирм — это уж как кто себя назвал.

Теперь вернёмся в наши УК и МКД. Со стороны УК всё понятно, всё как у больших: руководит текущей работой и всё подписывает директор или генеральный директор. А со стороны МКД, со стороны заказчика? Я ведь правильно считаю, что раз жители дома (говоря официальным языком, общее собрание собственников) нанимают другую организацию, то они — заказчики. Так какие права имеют наши заказчики? Они перечислены в пунктах 2 — 4 статьи 44 Жилищного кодекса. Там, в принципе, всё понятно. Общее собрание собственников в МКД имеет те же функции, что и общее собрание акционеров фирмы. И если обязанности председателя совета директоров фирмы общеизвестны и давно “устаканены” во всём мире, то в отношении председателя Совета дома стараниями Жилищного кодекса не всё так однозначно.

Простыми словами, то на каждый чих председатель совета дома должен получить доверенность или решение общего собрания. И возникает резонный вопрос: а если нет доверенности и нет решения общего собрания? И председатель кто тогда? Ноль без палочки? Председатель есть, а прав у него нет. И как жить? Кто контролировать будет и кто подписывать будет?

статья 161.1, пункт 8, подпункт 5. Он длинный, я просто перескажу: “Чтобы выступать в суде в защиту дома, нужен протокол, а в нём указать перечень споров и перечень каких-то процессуальных действий”. А как говорилось в бессмертной комедии: откуда ребёнку, то бишь новичку — старшему дома, знать? Или так было задумано: “Со свиным рылом да в калашный ряд!”? Право есть. А исполнить — тот ещё “геморрой”.

И вывод напрашивается здесь простой: менять Жилищный кодекс. Необходимо уравнять в правах председателя совета дома с директором управляющей его домом организации. Чтоб всё “как у больших”. Как и положено в приличном обществе. Конкретно — нужно без всяких протоколов и доверенностей, законодательно закрепить за председателем совета дома контроль за всей текущей деятельностью по управлению домом. В том числе за объёмом и качеством. И чтобы все работы по текущему ремонту можно было бы начинать только после согласования сметы с председателем совета дома.
Чтобы было понятно, в чём тут “фишка”, поясняю. В любую смету заложена прибыль. Она зависит от стоимости работы. Значит, УК кровно заинтересована, чтобы было больше работ и по большей стоимости.
Реальный пример. Необходимо было заменить бетонную плиту на крыльце. Подрядчик сказал, что работа стоит 90 тысяч. Я не согласился. Другой подрядчик предложил 80, поторговались. Ударили по рукам за 65 тысяч.
Вот ещё один факт. Когда я покинул пост старшего дома, то на 1 января 2025 года на лицевом счёте дома оставалось около ста тысяч рублей плюса, а на 1 января 2026 года у дома уже был минус около ста тысяч. Что было сделано сверх плана на эти сверхплановые двести тысяч, судить не берусь, но дом я оставил с сухим подвалом, с неподтекающей сантехникой и с непротекающей крышей. Поэтому нужно законодательно закрепить постулат, что подписывать акты выполненных работ должен только председатель совета дома. А в случае если он болен, в командировке, в отпуске, то совет дома. Если не выбран совет дома и председатель, то УК не имеет права делать текущий ремонт — только аварийный. Для этого, как известно, в тарифе на содержание дома есть отдельная строка. И никаких подписей двух-трёх жителей дома, как советуют некоторые эксперты на федеральных каналах. И закрепить в Жилищном кодексе, что деньги, перечисляемые жителями в управляющую компанию, являются собственностью жителей и находятся у неё на хранении. Деньги могут быть сняты со счёта только и только после подписания председателем совета дома акта приёмки выполненных работ и на указанную в акте сумму.

И вот здесь нужна помощь государства в обучении старших домов. И, может быть, в выдаче им лицензии. А сейчас всё на добровольных началах: захотел — поучился, не захотел — буду делать, что посоветует УК.

А обучение, в принципе, нужно вести на государственном уровне. И чтоб преподавали не работники управляющих компаний, а хотя бы работники контролирующих органов: Жилищной инспекции, Роспотребнадзора, прокуратуры.
Итак, если мы хотим наладить жилищное хозяйство, то нужно законодательно наделить, без всяких экивоков, председателя совета дома всеми необходимыми для его деятельности полномочиями, и обучить его. Иначе никак.