Кому доверить дом?

С принятием нового Жилищного кодекса у жильцов многоквартирных жилых домов по всей России появилась необходимость определиться со способом управления в срок до 1 марта 2006 года. Как и следовало ожидать, подавляющее большинство домов не торопятся определиться, хотя вопрос довольно-таки важный.

Конечно, законодатели могли предвидеть такое развитие событий и оставили в кодексе пункт, по которому муниципалитет после 1 марта 2006 года выберет за жителей каждого дома управляющую компанию, предварительно объявив конкурс.

В настоящее время в некоторых районах города уже началась работа по "завоёвыванию" доверия жителей. Несколько коммерческих фирм изъявили желание выступить в роли управляющих компаний. В связи с этим у простого человека возникает большое количество вопросов. Как отличить мошенников от честных бизнесменов? Чем грозит неправильный выбор управляющей компании? Кто будет отвечать, если нанятая управляющая компания обманет жильцов? Дабы снабдить жителей достоверной информацией, я обратилась к заместителю главы города по ЖКХ Валерию Рожихину.

- Валерий Иванович, расскажите нам о сути данной реформы.

- Суть этой реформы очень проста. В настоящее время около 87 процентов квартир находятся в частной собственности. Это значит, что многоквартирный жилой дом, в котором располагаются эти квартиры, должен находится в коллективной собственности их владельцев. Они должны сообща управлять своей коллективной собственностью, следить за порядком и оберегать её. У каждого жильца есть свой "кусочек" внутридомовых сетей, лестничных клеток, подвала, кровли, фундамента, то есть мест общего пользования. Это в теории, на практике же сегодня коллективным имуществом горожан, проживающих в многоквартирных домах, занимается муниципалитет. Новый Жилищный кодекс должен расставить всё по местам.

- Какова вероятность обмана жильцов теми "управленцами", которые сегодня сулят им златые горы?

- К сожалению, такая вероятность есть. Недобросовестная управляющая компания вполне может взять кредит и сбежать. Возможно также и нецелевое использование средств, собранных с людей в виде квартплаты. Ещё нас очень беспокоит ответственность управляющих компаний за техническое состояние домов в зимний период: мы опасаемся крупных аварий с серьезными последствиями. Частная компания будет вправе нанимать любые организации для обслуживания домов. Здесь, конечно, не избежать нечестных конкурсов, если они вообще будут проводиться. Ответственность перед жителями дома, выбравшими себе частную управляющую компанию и оставшимися без тепла по её вине, будет нести руководство управляющей организации. Это основная проблема выбора управляющей компании, так как управление жилфондом - дело крайне ответственное, сложное и требует профессионализма и серьёзной подготовки. Одного желания предпринимателей заниматься этим бизнесом очень мало.

- Что сейчас происходит в городе? Есть ли случаи подписания договоров между домами и частными управляющими компаниями?

- Пока таких прецедентов нет. Но недавно произошел вопиющий случай обмана людей в одном из районов города. Под благовидным предлогом их уговаривали подписать протокол собрания жильцов многоквартирного дома. Им говорили, что, дескать, вы подписываете бумагу якобы в поддержку того, чтобы квартплата оставалась в том районе, в котором собирается. Уважаемые горожане, я вам официально заявляю, что деньги, собранные за жилищные услуги, всегда оставались в вашем районе и не тратились на другие! Кроме того, работники данной организации утверждают, что являются сотрудниками Муниципального учреждения "Дирекция единого заказчика". Подобный обман и введение людей в заблуждение заставили нас ужесточить контроль над процессом заключения таких договоров. По данному случаю мы обратимся в прокуратуру, а тем, кто ещё надеется заполучить дома в управление обманным путём, говорю: мы этого не допустим! Нельзя так бесцеремонно пользоваться неосведомлённостью людей. Тем более, что по закону будут созданы отдельные счета на каждый дом, и любой владелец квартиры по письменному заявлению сможет узнать о его состоянии.

- Существуют ли управляющие компании, которым можно доверять?

- Да. Существует организация, созданная при участии муниципалитета. Это ОАО "Новокузнецкая Управляющая Компания". Часть ее акций находится у муниципалитета города. Она полностью отчитывается перед главой Новокузнецка и в настоящее время управляет жилфондом нашего города. Так как город имеет свой пакет акций "Новокузнецкой Управляющей Компании", то по закону она должна держать ответ перед администрацией за каждую копейку, все свои действия и за каждого жильца. Мы не можем бросить на самотёк данный процесс.

Сейчас некоторые предприниматели захотят заполучить новые дома в управление. На них не нужно проводить серьёзных ремонтов, то есть вкладывать большие деньги. Как уже говорилось, на каждый дом управляющая компания создает отдельный счёт, на котором данные средства накапливаются. Мошенники захотят использовать его как "кормушку". Поэтому ещё раз призываю жителей удостовериться в серьёзности компании, претендующей на управление вашим домом, изучить ее опыт и проверить правильность документов, предоставляемых вам на подпись!

- Как должны быть составлены документы у управляющей компании?

- Собственники жилых помещений многоквартирного дома подписывают два документа: протокол общего собрания и договор на управление. В настоящее время мы ознакомились с несколькими вариантами протоколов и договоров. Увы, грамотность их составления оставляет желать лучшего.

Начну с того, что одна из организаций-претенденток на управление жилфондом допускает ряд серьёзных ошибок в своей документации. В их протоколе не указаны условия заключения договора управления в нарушение пункта 1 статьи 162 ЖК РФ. В том же протоколе нет, как минимум, четырёх условий, которые обязательно должны быть озвучены:

1. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление и его адрес;

2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания;

3. Порядок определения цены договора, размера оплаты за содержание и ремонт коллективного имущества, размера оплаты за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4. Порядок осуществления контроля над выполнением управляющей компанией её обязательств по договору управления.

В проекте договора у данной организации неправильно прописано определение стоимости работ. Приводится непонятная ссылка на тарифы, устанавливаемые Советом народных депутатов города Новокузнецка, что вообще недопустимо, так как после ухода дома в самоуправление тарифы принимаются на общем собрании владельцев помещений. Это чётко прописано в Жилищном кодексе.

В договоре другой организации вообще не определена цена договора и стоимость услуг. Сам же договор доставляется жителям не в ознакомительном виде, а с печатью, то есть это уже готовый к подписанию юридический документ. Протокол собрания отсутствует, хотя, согласно закону, вначале подписывается протокол, а потом договор.

- Валерий Иванович, обычному человеку будет сложно разобраться во всех юридических тонкостях. Что ему делать?

- Если к вам в квартиру постучался человек и уговаривает поставить подпись в протоколе или договоре, потребуйте у него удостоверение и не верьте ему на слово, что бы он ни говорил. Показав официальное удостоверение с печатью, человек должен продемонстрировать вам прошитый и пронумерованный протокол, проект договора и всё то, о чём я говорил выше. Вообще горожанам следует изучить Жилищный кодекс, - ведь это касается всех нас. Каждый гражданин должен чётко понять, что от его грамотности зависит то, как он будет жить дальше. Стоит очень внимательно прочитать документы, чтобы точно знать, под чем вы ставите свою подпись. Кроме того, я бы посоветовал подумать: пойдёте ли вы с данной организацией "в зиму"? И хватит ли ответственности у пришедшей к вам компании взять на себя обслуживание и ремонт вашего дома? Нужно отдать предпочтение только серьёзной организации, на которую можно положиться.

Беседовала Екатерина Панова