Спрос угрожает стабильности

Банк России предупредил: дальнейшее увеличение спроса на жилье и повышение доступности жилья без угроз для финансовой стабильности возможно только при росте доходов населения темпами, опережающими рост цен на недвижимость.

Об этом говорится в обзоре финансовой стабильности, подготовленном Банком России по итогам IV квартала 2020 года и I квартала 2021-го.

В последнем квартале прошлого года цены на первичном рынке недвижимости России росли более быстрыми темпами, чем в предыдущем году, а в I квартале 2021 года рост цен ускорился и достиг максимальных значений за последние 10 лет — более 17%, указывает ЦБ: "Данная динамика была обусловлена недостаточным уровнем предложения со стороны строительного сектора на фоне повышенного спроса домохозяйств, вызванного снижением ипотечных ставок".

И ожидание дальнейшего роста цен только подогревает спрос. При этом в 2020 году покупательная способность зарплат относительно жилья снижалась: на 1 января 2020 года на одну среднюю заработную плату можно было приобрести 0,76 кв. м жилой недвижимости, а по состоянию на 1 января 2021-го этот показатель снизился до 0,67 кв. м. И это снижение отмечалось в подавляющем большинстве регионов России.

Однако количество метров жилья, которые можно приобрести в ипотеку по средней ставке, расходуя при этом половину средней заработной платы на обслуживание кредита, в течение прошлого года увеличилось с 40,1 до 40,5 кв. м за счет смягчения денежно-кредитных условий по ипотечным кредитам. Например, сроки кредитования увеличились c 216 до 223 месяцев, а процентные ставки снизились с 9,24 до 7,37% за счет льготных ипотечных программ и существенного смягчения денежно-кредитной политики.

"Так, если во II квартале 2019 года ежемесячный ипотечный платеж в 1 тысячу рублей позволял обслуживать кредит в 96 тысяч рублей, то в IV квартале 2020 года данный показатель достиг 121 тысячи рублей и тем самым за 1,5 года показал рост, превышающий накопленное изменение за период с 2010 года", — отмечается в обзоре.

Однако потенциал дальнейшего роста доступности жилья для населения за счет увеличения финансового рычага во многом исчерпан: даже при увеличении среднего срока по новым кредитам до 240 месяцев и снижении ставки до 7% его значение не превысит 130 тысяч рублей и будет нивелировано уже при 6-процентном росте цен на жилую недвижимость, что при сохранении роста цен на уровне 2020 года произойдет в течение двух кварталов. И дальнейший рост спроса на жилье, и повышение доступности жилья одновременно возможно без угроз для финансовой стабильности — но лишь при условии, что доходы населения будут расти быстрее, чем цены на недвижимость. А стимулирование спроса на ипотеку, не подкрепленное ростом доходов населения и наращиванием объемов жилищного строительства, приведет к увеличению долговой нагрузки на граждан.

На первичном рынке ипотечного кредитования доля кредитов с LTV (коэффициент "кредит/залог" — отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, предоставляемого заемщиком в залог) более 80% уже достигла 45% в выдачах банков, что почти вдвое больше значений до пандемии. Такие кредиты характеризуются большим уровнем кредитного риска, предупреждает регулятор, а потому дальнейшее наращивание доли выдач с таким высоким коэффициентом несет угрозу для финансовой стабильности, поскольку первоначальный взнос отражает способность заемщика сберегать средства, а стимулировать спрос за счет удешевления кредитования до бесконечности нельзя.

Из-за продолжившегося роста цен на недвижимость в I квартале 2021 года и ухудшения стандартов кредитования Банк России ужесточил требования по ипотечным кредитам с первоначальным взносом от 15 до 20%. Новые макропруденциальные (то есть превентивные, направленные на минимизацию риска системного финансового кризиса) надбавки выше действующих и будут применяться к кредитам, предоставленным с 1 августа 2021 года. А если ускоренный рост цен на жилье сохранится или стандарты кредитования и дальше будут ухудшаться, Банк России рассмотрит вопрос о дальнейшем ужесточении макропруденциальной политики по ипотечным кредитам, предоставленным заемщикам с высоким значением долговой нагрузки.