Жильё растёт в цене, земельные участки падают

В Новокузнецке за год стоимость недвижимости выросла на 6 процентов.

Об этом сообщает электронный журнал недвижимости «Вариант-НК».

Приводим фрагменты беседы с Виктором Храмцовым, директором ООО «Центр  недвижимости».

Основываясь на данных аналитики, Виктор Николаевич поделился с читателем своим мнением о текущем состоянии рынка недвижимости, оценочной и риэлторской деятельности в Новокузнецке и не только.

- Если говорить о рынке жилья, то, по мнению аналитиков, «кризисное дно», наступившее во всех регионах страны с 2015 года, пройдено. Положительная динамика отмечена во многих регионах и связана с повышением активности спроса. Наибольший рост зафиксирован в Амурской области (10-13%), а самое значительное снижение — в Республике Ингушетия.

В IV квартале 2018 года средняя стоимость квадратного метра жилья в России в целом увеличилась на 6% по сравнению с IV кварталом 2017 года и составила 63215 рублей. Но практически все аналитики отмечают, что разговоры об устойчивом восстановлении рынка жилья преждевременны, т. к. причины этого оживления не связаны ни с прорывом в экономике, ни с увеличением платежеспособности покупателей, а с другими факторами. В первой половине 2018 года - со снижением ипотечных ставок и с изменением законодательства по долевому строительству; во второй - с ажиотажем на фоне новостей о грядущем росте налогов, цен и с неопределённостью по развитию экономики в ближайшие годы.

Максимальный показатель роста стоимости квартир в Кузбассе, по данным «Домофонда», отмечен в г. Березовске – 8% (31512 р. за квадратный метр), на 5% стоимость выросла в городах Белово (32285 р.) и Междуреченск (29049 р.), в Кемерове средняя стоимость увеличилась на 3% (46374 р.), на 1% - в Юрге (33044 р.).

В Ленинске-Кузнецком средняя стоимость метра за год не изменилась (30346 р.), а в Прокопьевске (25878 р.) и в Киселёвске (21253 р.) - снизилась на 1 и 3 процента, соответственно.

Диапазон стоимости квадратного метра вторичных квартир по области составил от 21253 рубля в Киселёвске, до 46374 рублей в Кемерове. Такая неоднозначная картина показателей рынка жилья в одном субъекте объясняется локальными факторами, влияющими на платёжеспособность населения.По приведенным данным о стоимости жилья в городах Кузбасса можно сделать вывод, что доходы населения на севере области выше.

• - Какова ситуация с ипотечным кредитованием в регионе?

- По мнению различных экспертов, высказываемых на Конгрессах РГР в период между кризисами 2008-2015 годов, благоприятный климат для развития ипотеки в регионе совпадает с положительным паритетом средней стоимости квадратного метра жилья и средним уровнем зарплаты в регионе (когда среднемесячная зарплата выше средней стоимости 1 квадратного метра). Учитывая, что, по данным Кемеровостата, среднемесячная начисленная заработная плата одного работника в декабре 2018 года составила 37 857 рублей, то, например, по Новокузнецку, паритет положительный (з/п 37 857 р. > 36800 р./кв. м), а по Кемерову - отрицательный (37857 р. < 46159 р./кв. м).

В соответствии с методикой, предложенной ФЦП «Жилище», приняв в качестве объекта ипотеки двухкомнатную квартиру в Новокузнецке площадью 54 кв.м. стоимостью 2,5 млн. рублей, базовую ставку по ипотеке для первичного и вторичного рынка по программе ВТБ 10,6%, можно рассчитать порог доступности (стоимость 1 квадратного метра) при первоначальном взносе 10, 20, 30 процентов для сроков ипотеки 10, 20, 15 и 30 лет.

Из расчетов следует, что при средней стоимости квадратного метра жилья на первичном рынке Кузбасса 46430 р., на вторичном рынке Новокузнецка - 36800 р., порог доступности жилья составляет 54057 р. за квадратный метр при сроке кредита 15 лет и первоначальном взносе 30%.

При сроке кредита 10 лет – 44349 р., при кредите 20 и 30 лет – 59785 и 65158 рублей, соответственно. При уменьшении первоначального взноса, при прочих равных условиях, стоимость квадратного метра жилья должна быть ниже, т.е. кредит становится недоступен. Наиболее критичным параметром в данном расчете является уровень зарплаты.

Какова ситуация в других отраслях недвижимости?

- Мониторинг рынка коммерческой недвижимости и земельных участков по данным «Аналитического обзора коммерческой недвижимости г. Новокузнецка», проводимого на ежеквартальной основе Н.А.Урбаном, подтверждает выводы аналитиков РГР об отсутствии макроэкономических или региональных экономических факторов, способствующих восстановлению рынков недвижимости.

За последние 6 лет стоимость земельных участков из категории «земли населенных пунктов» в Новокузнецке снизилась в среднем на 35 %. При этом стоимость земли под производственно-складскую застройку снизилась на величину порядка 60%, под торгово-офисную и жилую застройку, не менее чем на 22%.

Стоимость торговой недвижимости за тот же период снизилась в Новокузнецке на 36%, офисной - на 19%.

Данное развитие ситуации на рынке коммерческой недвижимости носит общий характер в целом по области и характерно для большинства субъектов РФ. Мы в своей практике наблюдаем этот спад и стагнацию, выполняя работы по оценке коммерческой недвижимости представителям малого и среднего бизнеса и контактируя с сотрудниками банков. Каждый отчет об оценке проходит электронное согласование и проверку экспертами банка, независимыми от подразделений, выдающих кредиты и территориально работающими в других субъектах федерации (Новосибирск, Барнаул, Иркутск, Москва). Серьезное ужесточение требований к выполнению отчетов об оценке наблюдается с 2017 года и только усиливается, что объективно отражает ситуацию с отсутствием у предпринимателей свободных средств, с возвратом кредитов и с реализацией объектов залога в случае дефолтов заемщиков.

• С какими проблемами приходится сталкиваться оценщикам в современных экономических условиях, какие основные трудности в работе сейчас?

- Основная трудность в оценочной сфере связана с общими экономическими процессами в стране и в регионе. Нашими заказчиками выступают предприятия малого и среднего бизнеса, и, на мой взгляд, именно в конце 2018 года наступил наиболее сложный этап для работы этих предприятий и, соответственно, в нашем бизнесе. Банки ведут довольно активную политику по привлечению клиентов на выдачу и реструктуризацию действующих кредитов на более выгодных условиях. Для обеспечения кредитов требуется оценка и переоценка ранее заложенных активов. Но в условиях постоянного «проседания» рынка коммерческой недвижимости, ужесточения рекомендаций и требований экспертов банков это становится либо невозможным, либо предприниматель вынужден брать меньшие суммы кредита, чем ему требуется. При этом стоимость нового оборудования, машин и т.д., чаще увеличивается, чем снижается, а стоимость строительства, по данным «Центра по ценообразованию в строительстве по Кемеровской области», за те же шесть лет увеличилась на 36 процентов.

С начала года мы вновь убедились в этой тенденции. Из пяти рассмотренных в этом году коммерческих объектов с трудом дошли до составления отчета об оценке лишь два.