Наш читатель Даниил Николаевич направил в редакцию такое обращение:

"В декабре 2023 года мне принесли квитанцию на оплату домофона, которого у меня никогда не было! До этого "домофонные" фирмы заключали договоры с желающими, и они же платили за дверь и за трубки. А сейчас эта компания решила, что я должен оплачивать.

Что?

Возможно, сервис самой двери. Да, но по Жилищному кодексу собственники оплачивают содержание общего имущества. И я, кстати, не против. Но тогда где общее собрание собственников, кто опять, без моей подписи, заключил договор? Если это наше ТСН, то пусть и оплачивают со счетов за содержание.

Если я должен платить лично, то где договор со мной? Смотрим Гражданский кодекс: принуждение к заключению договора запрещено.

Вопрос такой: как мне законно взять и отказаться от услуг домофонной компании?

Как минимум от абонентской платы за трубку, а как максимум — от навязанной услуги? Ведь согласно Конституции РФ доступ в жилые помещения ограничивается только приговором суда. То есть запретить мне ходить через дверь моего подъезда компания не может!"

Тем более что Даниил Николаевич приложил к письму часть квитанции на оплату услуги "Обслуживание домофонов" (62 рубля) с пометкой: "При отсутствии услуги, оплачивая начисления, вы выражаете согласие на присоединение к общеподъездному договору". На первый взгляд звучит как полная чушь: как можно оплачивать отсутствующую услугу? Но попробуем разобраться.

Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года), в состав общего имущества дома, в том числе включаются ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие более одного жилого или нежилого помещения, (то есть окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и так далее), а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения.

Иначе говоря, подъездные двери, которые оснащены запирающим устройством (оно открывает дверь с помощью домофона), и сам домофон — это общедомовое имущество. И, стало быть, платить за его содержание должны все собственники помещений в доме без исключения. Что, впрочем, наш читатель делать и не отказывается.

Но тогда эта услуга включается в состав платы за содержание общего имущества, которая вносится на счет управляющей компании либо ТСЖ — в зависимости от формы управления домом.

Ведь многие жильцы, например, первых этажей, принципиально не ставят домофон: незваных гостей они видят в окно, а тому, кого ждут, можно просто передать ключ через форточку. Но в этом случае, бывает, страдают их соседи, которым звонят назойливые посетители "неодомофоненной" квартиры, если хозяев нет дома или они просто не хотят открывать. Впрочем, это личное дело самих жильцов — устанавливать трубку или нет.

Это бывает в новостройках. А вот в более старых домах, где домофонные системы устанавливали позже, с заменой дверей (помните, было время, когда двери просто запирались на замки, и у каждого жильца был ключ), решение об установке домофонного оборудования, а также решение о включении его в состав общего имущества многоквартирного дома должно приниматься на общем собрании собственников помещений.

Возможно, в нём не предусмотрено техническое обслуживание домофона в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, и тогда для начисления платы за обслуживание запирающих устройств надо принимать решение на общем собрании, чтобы собственники могли заключить договор на обслуживание домофона либо напрямую с подрядной организацией, либо со своей управляющей организацией (так считает Роспотребнадзор).

А вот судебная практика по вопросам принадлежности домофонов говорит о том, что оборудование, используемое для автоматического запирания дверей подъездов, является частью единых систем, конструктивным элементом инженерного оборудования дома. И поэтому после установки оно утрачивает свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения входит в состав общего имущества. Но опять же — если домофон смонтирован по решению общего собрания.

Пример моего дома: сначала на дверях был установлен один домофон, потом домофонная компания продала активы другой, и та установила новые устройства, подключенные к Интернету, раздала собственникам новые чипы и стала брать плату (к слову, не выше, чем предыдущая). Не припомню, чтобы мы голосовали за включение новых домофонов в состав общедомового имущества.

Запирающая (вернее, отпирающая) система стала на порядок совершеннее и удобнее — например, можно посмотреть в мобильном приложении, кто звонит, и открыть, трубка в этом случае даже не особо нужна, и компания взимает плату за её обслуживание. Оператор как провайдер берет на себя все заботы по предоставлению доступа к видеоизображению в Интернете и хлопоты по ремонту и наладке устройств, с чем управляющая компания может и не справиться, если там нет специалистов такого направления.

Однажды председатель одного из ТСЖ мне рассказала, что жильцы её дома не платят за домофон: "В нем нет никакого сложного оборудования, мы сами его обслуживаем".

Вероятно, просто удалось договориться с домофонной компанией. Но, думаю, это не самый приемлемый вариант для операторов домофонов — на чём же им тогда зарабатывать, если не на абонентской плате?

Словом, сказать однозначно Даниилу Николаевичу, что он может не платить за домофон, нельзя. Решение зависит от того, какие договорные отношения существуют между собственниками, ТСЖ и компанией, установившей домофоны, и на каких условиях эти устройства обслуживаются. И если компания в счете-квитанции говорит об "общеподъездном договоре", то, вероятно, такой существует. Правда, стоит ли считать легитимной такую сторону договора, как "подъезд", — это ещё вопрос…