Земля денег не рожает

Кузбасс входит в десятку российских регионов с наиболее дорогой землей.

Общая кадастровая стоимость земель Кемеровской области составляет 1,77 триллиона рублей. Самые дорогие участки расположены в Ленинске-Кузнецком, Прокопьевске, Киселевске, Белове и, конечно, в Новокузнецке. Суммарная цена земель нашего города - 323,54 миллиарда рублей.

Эти и другие цифры, касающиеся оценки земель в других регионах страны, опубликовала недавно российская деловая пресса со ссылкой на данные Государственного кадастра недвижимости. При этом утверждалось, что общая стоимость российских земель - около 100 триллионов рублей. Сумма, на первый взгляд, умопомрачительная, но при переводе в средние и удельные значения по стране она представляется довольно скромной. 8 рублей 39 копеек - столько, к примеру, стоит в среднем квадратный метр кузбасской земли.

Тут, впрочем, возникает одно маленькое “но”, складывающееся в большое недоразумение, однако об этом чуть позже. А пока стоит заметить, что впереди Кузбасса в этом топ-прейскуранте значатся: Москва (с ее астрономической по стоимости “квадратурой круга”, очерченной МКАД), Московская область, Краснодарский край, Ростовская и Свердловская области и, как ни странно, несколько территорий, лежащих восточнее Урала, - Новосибирская, Иркутская, Амурская области и Красноярский край. Причем два последних региона лидируют в списке.

Если цифры по Красноярскому краю удивляют лишь отчасти (лесной и промышленный гигант!), то кадастровая оценка земель Амурской области ставит в тупик. Деловая пресса туманно указывает на “особую дороговизну участка тайги в районе одного из притоков Амура”. Но этот намек на близость могучего инвестора с юга не вполне понятен ввиду законодательной нормы, накладывающей запрет на приобретение иностранцами наделов в приграничных территориях. Впрочем, у капитала, кажется, отечества нет...

Но вернемся в наши края - дорогие сердцу кузбассовцев, но все-таки более дешевые по кадастровой оценке относительно некоторых соседних областей. Здесь своя занимательная арифметика. Как ни упражнялся в умножении упомянутых выше 8 руб. 39 коп. на общую площадь Кемеровской области, ответ не сходился. Получалась сумма примерно в два раза меньше объявленной, которая, напомню, составляет 1,77 триллиона рублей. Звучит не слишком патриотично, но, похоже, Кузбасс в топ-лист записали ошибочно. Или - что верней всего - квадратный метр любезной нам здешней землицы стоит все-таки вдвое дороже.

Впрочем, к Новокузнецку вся эта цифирь имеет весьма отдаленное отношение. Судите сами: площадь города, по данным управления по земельным ресурсам, составляет 42427 га. При ее суммарной кадастровой оценке в 323,5 миллиарда рублей (основанной, как уверяет деловая пресса, на сведениях Государственного кадастра недвижимости) средняя стоимость земли в Новокузнецке стократно выше средней по области.

Сама по себе эта величина лишь подтверждает общеизвестный факт: территория городских поселений самая дорогая. В практическом же плане усредненные цифры мало что дают для понимания механизма ценообразования в измерениях кадастра. К примеру, на территории НКАЗа земля может стоить 3000 рублей за квадратный метр, а рядом за заводским забором - 3 рубля. Это сопоставление, помнится, прозвучало на декабрьской пресс-конференции, которую провели начальник управления по земельным ресурсам Николай Баянов и главный архитектор города Александр Колтаков в связи с изменением с января 2011 года порядка предоставления земельных участков.

В Новокузнецке определены 1148 кадастровых кварталов, и в каждом из них - до 16 категорий (“видов разрешенного использования”), имеющих разную кадастровую стоимость. Оценкой земель города занимался московский кадастровый центр “Земля”. По словам Николая Баянова, по итогам этой процедуры средняя стоимость территории Новокузнецка поднялась всего на 10 - 15 процентов. А вот степень недовольства этой оценкой среди арендаторов и владельцев много выше. Дело в том, что стоимость примерно трети участков выросла от 2 до 1000 раз.

О том, насколько компетентен был отчет московского исполнителя, можно судить по тому обстоятельству, что первоначально он оценил как самые дорогие городские участки Советскую площадь, промплощадку НКМК, вокзал и завокзальный район. Управление по земельным ресурсам несколько раз оспаривало корректность такого подхода, но мало в этом преуспело - коллегия АКО утвердила предложенный москвичами вариант кадастровой оценки. Следующая пройдет в 2012 - 2013 годах. Тендер на ее проведение выиграла уже другая компания - из Омска.

Между тем даже поверхностные “раскопки” в Интернете убеждают, что среди недовольных работой ФКЦ “Земля” есть не только новокузнецкие предприятия. И кое-кому из них удалось опротестовать кадастровую оценку - то есть снизить ее и соответственно избежать бремени неоправданных трат по земельному налогу. Отсудили, между прочим, более 10 миллиардов.

За этой судебной практикой стоит куда более убедительный экономический расчет, нежели просто жалоба на то, что кадастровая оценка далеко превзошла рыночную. В своей аргументации истцы исходили из того, что земля, как площадка под производство или торговый объект, “сама по себе денег не генерирует”. В нее нужно инвестировать. Однако оценщики сплошь и рядом наделяют самой высокой кадастровой стоимостью именно промышленно-торговые зоны, чем на корню рубят их деловой потенциал и экономическую активность. Это особенно заметно по кадастровым картам провинциальных городов. А вот в Москве, где гектар земли под многоэтажную застройку может стоить десятки миллионов долларов, стоимость квадратного метра в промзоне редко превышает две тысячи рублей. Почему-то в провинции столичные оценщики исповедуют иной подход.

Земельный “каравай” Новокузнецка

Промышленная застройка - 14 %

Жилая застройка - 11 %

Земля сельскохозяйственного использования - 14 %

Леса и парки - 22 %

Объекты водного фонда - 6 %

Резервные территории - 25 %

В городе используется более 83 тысяч участков.

На правах аренды - 44 тыс.; на правах постоянного (бессрочного) пользования - 23 тыс.; по праву пожизненного наследуемого владения - 10 тыс.; в частной собственности - 7,2 тыс.

В бюджете города на 2011 год земельный налог и арендные платежи запланированы в размере 2 млрд. руб., что составит 12 % всех доходов бюджета.