Доступные квартиры стали недоступными

Прошел год с начала финансового кризиса. За это время в России произошли серьезные изменения. Коснулись они и рынка жилья.

Анализ состояния рынка недвижимости дает генеральный директор ООО “Центр недвижимости” Виктор Николаевич Храмцов.

- Последние годы риэлторская деятельность в нашем регионе активно развивалась, появлялись новые направления в работе, совершенствовались технологии. Но спад на рынке недвижимости привёл и к спаду в бизнесе. Популярные в прошлом операции с недвижимостью, такие как покупка с целью инвестирования капитала, спекулятивные сделки, стали не актуальны. Новое направление работы - ипотечный брокеридж, в который были вложены определённые средства, оказался невостребованным. Сегодня уже можно сказать, что объём сделок упал примерно в 5-6 раз, соответственно с этим упали и доходы в этом бизнесе. Многие компании оказались на грани выживания. Были увольнения, неоплачиваемые отпуска, неполный рабочий день. Кто-то поддерживает бизнес за счет параллельных направлений - юридических услуг, оценочной деятельности, туризма, вплоть до продажи пива!

На сегодняшний день количество субъектов риэлторской деятельности в Новокузнецке снизилось примерно на 30 процентов. Сместились приоритеты в работе риэлторов. Активней занялись приватизацией, наследственными делами, “дачной амнистией”, арендными сделками. Кто-то переориентировался на работу с коммерческой недвижимостью, так как на фоне снижения ставок в коммерческой аренде и платёжеспособного спроса на покупку возросла активность арендаторов. Одним словом, каждый - и руководитель, и специалист - оказались перед необходимостью найти свою нишу в этом бизнесе.

На мой взгляд, кризис усилил понимание того, что работать в сфере недвижимости могут и должны только настоящие профессионалы. Люди, обладающие специальным образованием, знаниями, опытом и, что немаловажно, желанием этим заниматься.

- Каковы этапы развития рынка жилья в Новокузнецке и факторы, влияющие на это развитие?

- Их было пять. Этап становления - с 1992 по 1995 годы, характеризуемый как период нестабильности и галопирующего роста цен. Его развитие было обусловлено становлением в стране экономики переходного период. Этап первой стабилизации - с 1995 до августа 1998 года - с темпами инфляции около 10 процентов в год. Этап роста цен, наступивший после дефолта 1998 года и продлившийся до начала 2002 года. Ежегодные темпы инфляции составляли тогда около 50 процентов. С 2002 года до середины 2003 года наблюдался этап второй стабилизации с темпами инфляции, не превышавшими 10 процентов годовых. Следующий, самый длительный этап связан с развитием ипотеки в Новокузнецке. Начало и окончание этого этапа характеризовались высокими ежемесячными темпами инфляции. Например, в конце 2004-го - начале 2005 годов темпы инфляции на вторичном рынке достигали 10 процентов ежемесячно.

В конце 2007 года - начале 2008‑го ежемесячные темпы роста цен составляли 4-5 процентов. В сентябре 2008 года цена предложения квадратного метра жилья в Центральном районе Новокузнецка составляла порядка 50 000 рублей при средней по городу цене предложения около 38 000 рублей за 1 квадратный метр, что превышало аналогичные показатели конца 2003 года более чем в 5 раз!

Можно добавить, что Новокузнецк не был в этом вопросе исключением, аналогичным образом развивалась ситуация и в других крупных городах России. И хотя темпы роста стоимости жилья к середине года упали, что было связано с изменением банками политики в области ипотеки, в октябре 2008-го кризис остановил ипотеку окончательно.

Октябрь 2008 года можно считать началом нового, шестого по счету, для нашего города периода на рынке жилья. Принципиальным является то, что с начала приватизации ещё не было длительных периодов снижения цен на рынке жилья в России. На первое сентября 2009 года снижение цен предложений в нашем городе составило более 24 процентов. По итогам года можно ожидать снижения цен предложений в среднем на 30 процентов при средней стоимости квадратного метра в диапазоне 25-35 тысяч рублей. При этом понятно, что по отдельным позициям стоимость уже ниже 25 000 рублей за квадрат, например, в Орджоникидзевском районе, а в центре она может быть выше 35 тысяч.

Но, пожалуй, главной особенностью на рынке жилья в текущем году является не снижение стоимости, а снижение количества сделок. Квартиры, ставшие в последние годы доступными для работающей категории граждан благодаря ипотеке, вновь стали недоступны. И дело тут даже не в ужесточении требований банков к заёмщикам, а в резком снижении доходов граждан, обусловленном особенностями региональной экономики.