Дом взаймы

Очень хочется жить даже не "красиво", а просто нормально. На зарплату обеспечить нормальное существование не получается: нос вытащишь, хвост завязнет...

...Поэтому, когда банки начали предлагать новые для нас финансовые услуги, народ кинулся за потребительскими кредитами: на квартиру не хватает, так хоть холодильник куплю. Этот сектор западного образа жизни был освоен прежде всего. Последние исследования национального агентства финансовой информации (НАФИ) показали, что лучше всего люди осведомлены о срочных вкладах (1-е место), потребительских кредитах (2-е), страховании жизни (3-е), ипотечных кредитах (4-е).

Но слышать-то об ипотеке слышали, а что это такое, толком не знают. По данным того же агентства, 70 процентов "знающих" не ведают, в частности, что имеющееся жилье при получении денег в большинстве случаев отдается в залог. Финансовая грамотность у нас все еще на нуле, и на ипотеку люди смотрят издалека. Во всяком случае, в Кузбассе, по оценкам территориального ГУ ЦБ РФ, в этом году "показана худшая динамика прироста ипотечного портфеля не только в Сибирском федеральном округе (СФО), но и России в целом (за исключением Республики Ингушетии, где ипотеки нет вовсе). Темпы прироста в первом квартале составили лишь 20 процентов годовых против 61 в среднем по России и 68 процентов в среднем по СФО". Утешает, правда, что Новокузнецк является лидером в Кемеровской области по числу выданных ипотечных кредитов. С начала года, по данным Федеральной регистрационной службы, в городе зарегистрировано 1935 договоров ипотеки. В Кемерове за это же время заключено 1775 договоров.

Дело, наверное, не только в грамотности, но и в уровне жизни населения. Если средняя зарплата по Кузбассу составляет 13-14 тысяч рублей, семья должна хорошо подумать, потянет ли она ежемесячные выплаты на протяжении не года и не двух, а десятка и более лет. Число заявок в банках, работающих в Новокузнецке, в два-три раза превышает число выданных кредитов.

Потребность и желание иметь жилье велики, будь то "хрущевка" в районе Комсомольской или же квартиры в москве в новостройках. Банкиры говорят: приходит заемщик с зарплатой, к примеру, 10 тысяч рублей. Он готов платить 8 и на 2 тысячи жить.

Но при расчете банк вычитает из доходов заемщика прожиточный минимум. Официально по Кемеровской области он составляет на одного работающего 4048 рублей. Учитывается также наличие иждивенцев в семье. Они тоже имеют определенный прожиточный минимум, который вычитается из доходов семьи наряду с вычетом самого заемщика. В "БСТ-Банке", куда мы обратились за разъяснениями, понимают, что если люди решились на столь крупное приобретение, как новая квартира, они наверняка имеют дополнительные источники дохода или рассчитывают на помощь родственников. Специалисты банка, учитывая это, могут ориентироваться и на меньшую сумму дохода заемщика и рассчитать максимальный платеж, исходя из совокупного дохода семьи. В этом случае муж или жена могут выступать поручителями.

Походы по новокузнецким банкам выявили такую особенность: требования к заемщикам в московских отделениях жестче, чем в местных. Там Москва принимает решение, договоры стандартные, унифицированные. В местных банках подход более индивидуальный. Но, что порадовало, везде, касается ли это квартир под ипотеку в строящихся или готовых новых домах, в домах на вторичном рынке недвижимости, банки с такой же серьезностью, как к заемщикам, подходят к продавцам квартир. Они тоже заинтересованы, чтобы сделки были "чистыми", поскольку вкладывают в них свои деньги. Многие банки имеют договоры с крупными строительными компаниями. Банк может выдать кредит на квартиру, которую строит аккредитованная организация. Двухсторонние проверки - и продавца, и покупателя - клиента банка, проводятся потому, что банк должен иметь гарантию, что его заемщики получат свою квартиру.

Контроль за прохождением сделок особенно важен в связи с еще одной местной особенностью: продажей большинства квартир по "цепочкам". Иной раз в сделке бывает задействовано до 4-5 квартир, и участие банка повышает надежность.

Посмотрим, какие резоны взять ипотечный кредит. В первую очередь, это инфляция. Копить деньги нет смысла. По итогам всероссийского опроса, проведенного компанией "Башкирова и партнеры" в 45 субъектах Федерации в этом году, более половины россиян не делают никаких сбережений, предпочитая покупать товары, золото, землю и недвижимость. Ипотечный кредит - та же самая ежемесячная "покупка", причем расплачиваешься, уже въехав в свои апартаменты. Кроме того, в правительство РФ внесен законопроект "О банкротстве физических лиц", играющий на стороне граждан. Правда, чтобы получить статус банкрота, заемщик должен побегать с документами, в том числе доказать, что долги банку он все-таки возвращать собирался.

А вот второй закон - альтернатива к поправке к Федеральному закону "Об исполнительном производстве", о котором всерьез говорят депутаты Госдумы, заставит призадуматься, а так ли хорош "дом взаймы"? Депутаты предложили ввести "долговую яму", когда должник помещается в заведение наподобие тюрьмы и освободиться может только выплатив деньги.

Так что подумать, прежде чем брать кредит, в любом случае нужно. У нас, как говорят банкиры, люди часто полагаются на авось, не имеют навыков рационального экономического поведения. Это и понятно: если никогда не было более или менее ценной собственности и свободных денег, откуда взяться навыкам обращения с ними? Многие неплательщики просто не сумели оценить степень риска, когда брали деньги у банка.

Случаи невыплаты долгов по ипотеке есть и в Новокузнецке - реализуется по взысканиям суда до 7-10 квартир в год. Или через торги, или человек добровольно продает квартиру, чтобы заплатить банку.

Нужно рассчитывать свои силы и запомнить несколько простых правил:

 при оформлении любого кредита четко выясните, какую точно сумму вам придется платить ежемесячно. И сравните ее со своим доходом;

 чем проще получить кредит, тем дороже он обходится;

 если не можете выплатить, тут же идите в банк и объясняйте ситуацию. Просите увеличить срок погашения кредита, чтобы ежемесячные платежи были ниже. Не играйте с банком в прятки!

Из "народных" средств выделились два. Первое - рефинансирование ипотечного кредита, проще говоря, заключение договора с новым банком под новый, более низкий процент. Но, скорее всего, банк не возьмется перекупать кредит со слишком маленькой оставшейся суммой денег - это ему невыгодно. За процедуру рефинансирования берется комиссия. В первые годы заемщик отдает проценты, а основное "тело" долга будет отдаваться под конец, и оно переходит новому банку. В итоге выигрыш будет грошовым. Просчитайте все повнимательнее.

Второй способ - заработок на квартире, купленной по ипотечному кредиту. Суть проста: эта квартира сдается внаем, а вырученные от сдачи средства пускаются на погашение кредита. Некоторые умудрялись погасить кредит за 2-3 года. Банкам это, конечно, выгоды не дает. Поэтому они стали более четко прописывать права и обязанности заемщика. Так, в Интернете прошло сообщение о том, что "Банк Москвы" ввел требование "использовать квартиру по назначению, исключая возможность сдачи ее внаем", поскольку сдача под офис, склад или жилье ухудшает ее состояние, уменьшая рыночную стоимость. На такую банковскую подстраховку народ тут же ответил контрпредложением: жить в квартире, оформленной по ипотеке, а сдавать старое жилье.

Так или иначе, рынок финансовых услуг развивается, в том числе - сектор ипотечных кредитов. Учимся жить в тех условиях, которые предлагает время.

Маргарита Стахович.

"Кузнецкий рабочий"