Индексация "по умолчанию"

Нередко управляющие компании включают в договор управления многоквартирным домом пункт, по которому размер платы за содержание и ремонт жилья ежегодно индексируется в автоматическом режиме.

Например, на размер инфляции, и проведения общего собрания собственников жилья для утверждения нового, проиндексированного тарифа, по логике компании, не требуется. Это сильно упрощает жизнь "управдомам" и избавляет от ежегодного торга с собственниками по поводу того, на сколько можно повысить плату за содержание.

Однако в этом вопросе есть тонкости, о которых до сих пор спорят эксперты в сфере ЖКХ и законодатели. Причина в том, что закон не трактует эти нюансы однозначно, и компании пытаются "вырулить", чтобы законно и без споров пересчитывать тариф. Есть примеры, когда управляющие компании вступали в конфликт с органами жилнадзора по поводу спорного пункта договора управления. О ситуации, когда дело рассматривалось в судебном порядке, рассказал портал для управляющих организаций "РосКвартал".

В июне 2022 года Торгово-промышленная палата России попыталась урегулировать этот вопрос законодательно, направив в МинстройРФ предложение об индексации цены договора управления без согласия общего собрания собственников — как раз то, о чем грезят "управляйки". Авторы инициативы настаивали, что это необходимая поддержка сферы ЖКХ в текущей экономической ситуации. Кроме того, они мотивировали это тем, что зачастую собственники не хотят утверждать экономически обоснованный размер платы и в результате она может не меняться несколько лет подряд. Однако невозможно обслуживать дом без соразмерного увеличения стоимости услуг и работ по содержанию и текущему ремонту — ведь цены растут на глазах!

По себе знаю, какое сопротивление у собственников может встретить инициатива управляющей компании о повышении тарифа на содержание жилья.

Минстрой готов был рассмотреть инициативу ТПП России, отметив, правда, что решение будет принято после обсуждения с экспертным сообществом — "с учётом высокой социальной значимости вопроса". И напомнил, что если в договоре с управляющей организацией собственники уже прописали порядок индексации размера платы за содержание жилья, то дополнительного согласования с владельцами квартир не требуется. Такая позиция была поддержана еще четыре года назад Верховным судом России. Что, правда, не помешало ВС РФ уже спустя месяц в другом деле указать на то, что подобные действия управляющей компании противоречат законодательству. Правда, первое дело касалось индексации платы за КР на СОИ (или, проще говоря, ОДН), входящей в состав платы за содержание жилья, а второе — конкретно содержания. Но большой роли это не играет. Оба спорных дела были инициированы жалобами на действия Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области.

А в Приморье Государственная жилищная инспекция признала незаконной индексацию размера платы за жилое помещение без проведения общего собрания, несмотря на то, что такое условие было в договоре управления. В управлении компании со смешным названием "Горбуша" было 16 многоквартирных домов, и во всех договорах с собственниками был отдельный пункт, гласивший, что "если решение о пересмотре стоимости работ и услуг не принято общим собранием собственников, то подлежит ежегодной индексации на 13%". Согласитесь, это многовато! Но если сравнивать с уровнем нынешней инфляции, то еще ничего, правда, собственникам от этого не легче. Тем не менее жильцы с этим условием согласились, подписывая договор.

А спустя несколько лет в одном из домов решили этот пункт договора скорректировать с формулировкой: "…если решение о пересмотре стоимости работ и услуг не принято общим собранием собственников, то подлежит ежегодной индексации, размер которой устанавливается согласно индексу потребительских цен, в связи с ростом потребительских цен на товары и услуги, по данным Госкомстата РФ по Приморскому краю". И компания поменяла формулировку пункта и в договорах управления по всем ее домам — как говорится, "по умолчанию". Но не тут-то было!

На "самодеятельность" компании в ГЖИ пожаловались жильцы одного из домов. И по итогам внеплановой проверки управляющая организация получила предписание — устранить нарушения: произвести перерасчёт платы собственников за содержание общего имущества из-за незаконной индексации стоимости услуг и работ. Да еще руководителю назначили штраф 25 тысяч рублей, а компании вынесли предупреждение.

Компания произвела индексацию. Но только в том доме, где за неё проголосовали на общем собрании. И тогда ГЖИ обратилась с иском в суд, требуя признать незаконным и нарушающим права собственников пункт договоров управления об индексации платы за содержание общего имущества в отсутствие решения собственников.

Суд первой инстанции счел, что по Жилищному кодексу размер платы за содержание жилого помещения определяют собственники на общем собрании с учётом предложений компании и на срок не менее чем один год, а управляющая организация представила суду решение общего собрания, где собственники только одного дома приняли решение об изменении пункта договора управления об индексации размера платы за содержание общего имущества. Однако корректировки были внесены во все договоры. И суд отметил, что законодательство не запрещает изменять размер платы за оказанные услуги путём индексации, но извольте делать это через собрание, да чтобы собственники утвердили порядок этой индексации. Внеся корректировки в договоры управления в одностороннем порядке, управляющая компания не представила собственникам экономически обоснованных доказательств, что необходимо увеличить размер платы. И действия компании были признаны незаконными, а требования ГЖИ — обоснованными. Апелляционная инстанция поддержала это решение.

Зато кассационный суд рассмотрел спор с другой точки зрения и на этот раз "дал по рукам" жилищной инспекции. Да, по Жилищному кодексу РФ, Госжилинспекция вправе обратиться в суд с требованием признать договор управления недействительным, но — только после проверки управляющей организации на предмет соблюдения обязательных требований. И только в том случае, если в ходе проверки обнаружатся нарушения порядка утверждения условий договоров управления и его заключения, надзорное ведомство может подать иск. А ГЖИ не представила доказательства, что проверила договоры и протоколы общего собрания по всем домам в управлении компании. К тому же в деле не нашлось и копий выданных компании предписаний об устранении нарушений по данным домам и свидетельств, что компания их не исполнила. Так что ГЖИ, обратившись в суд, недоработала над своей позицией и лишилась права требовать признания договоров управления недействительными в судебном порядке.

И Верховный суд России, куда обратилось надзорное ведомство, не нашёл причин пересматривать это решение.

"Из анализа позиции Минстроя и Верховного суда РФ можно сделать вывод, что управляющая организация вправе прописать в договоре управления условие об индексации размера платы за содержание жилья, — отмечает эксперт "РосКвартала". — Но для легитимности такого пункта в договоре необходимо утвердить такое условие договора на общем собрании собственников каждого дома, где оно вводится, отправить протокол и решения общего собрания в орган Госжилнадзора и уведомить собственников помещений о предстоящей индексации в соответствии с принятым ими решением. Если орган ГЖН всё-таки решит, что действия компании незаконны, то перед тем, как обратиться в суд, ведомство обязано провести проверку и выдать предписание, которое уже на данной стадии можно оспорить в суде, опираясь на позицию Минстроя и Верховного суда РФ".

И в общем-то в приморском деле компании удалось выиграть только потому, что ГЖИ просто нарушила процедуру оспаривания договора управления — как говорится, сама виновата. Но если ГЖИ сделает всё необходимое, то может выиграть дело — при условии, если компания не докажет, что собственники на собрании приняли решение об ежегодной индексации размера платы. Причем в каждом доме с внесением этого пункта в договор управления.