Кто хозяин в доме?

Интересная история произошла в Новокузнецке. В одном из домов Центрального района развернулась целая драма.

В конце прошлого года в адрес Государственной жилищной инспекции Кузбасса поступило обращение от кого-то из жильцов дома: автор жаловался на отсутствие ремонта в подъездах дома. ГЖИ провела проверку и выдала предписание управляющей компании — отремонтировать все четыре подъезда.

Жалоба жителя в общем-то не была безосновательной: подъезды действительно нуждались в ремонте. Но, как водится, прежде неплохо было бы восстановить кровлю (эта работа внесена в план капитального ремонта на 2023 год), заменить окна в подъездах, а уже потом ремонтировать в них стены и потолки. Управляющая компания ежегодно вносила предложения по текущему ремонту общего имущества дома — с соответствующей сметой расходов и изменением тарифа. Однако тариф на текущий ремонт не менялся несколько лет, и полный комплекс предлагаемых работ, включающий замену окон и ремонт подъездов, так и не был выполнен.

Теперь компания должна выполнить предписание ГЖИ и сделать ремонт. Но оказалось, что у жильцов на этот счет есть свои планы. Собственники жилья провели собрание, на котором изменили способ управления домом, и заявили, что ремонт подъездов им не нужен.

Тут бы разойтись миром. Однако ГЖИ настаивает на проведении работ, согласно предписанию, в срок до 25 июня. Рабочие пытались выполнить требование надзорного органа и… встретили сопротивление жильцов, которые никакого ремонта не хотят. Подрядчиков просто не впустили в подъезд. Что же делать? "Вызывайте полицию!" — такой совет получила управляющая компания. Разумеется, никакой полиции сотрудники УК вызывать не стали, а просто ушли с объекта, подчинившись воле собственников. Которые, к слову, в своем праве отказаться от каких бы то ни было работ в доме, если, конечно, нет аварийной ситуации и реальной угрозы жизни и здоровью живущих в нем людей.

Ситуация странная. Если опираться на нормы закона, то ГЖИ оперирует "Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда" (приказ Госстроя № 170 от 27.09.2003 года) и Постановлением Правительства РФ № 290 от 3.04.2013 года "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения". И, в соответствии с этими документами, текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. При этом периодичность ремонта подъездов должна быть один раз в пять лет или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа. То есть по всем признакам подъезды надо отремонтировать — и давно.

В "Минимальный перечень" входят работы, выполняемые для надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов. По перечню при наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию необходимо выявленные нарушения устранить.

Но не все так просто: статья 156 ЖК РФ говорит, что плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Выполнять в доме сразу все необходимые работы — значит ввести баснословный тариф на содержание и ремонт. Поэтому у собственников есть право принимать решение о том, какие работы будут проводиться в доме и какую сумму они готовы за это платить. Прежде всего, статья 1 Жилищного кодекса РФ говорит о том, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. "По своему усмотрению" и "в своих интересах" в данном конкретном случае надзорным органом, похоже, учтены не были.

Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 года), собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. А текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов. Обратите внимание: "по решению общего собрания собственников помещений"! Но для ГЖИ, видимо, и общее собрание — не аргумент?

Невыполнение предписания ГЖИ — это серьезное нарушение и грозит управляющей компании штрафными санкциями. Но если вопрос касается денег, то, если жильцы не хотят "раскошеливаться" на такие траты, заставить их невозможно. При этом нет никаких сомнений, что управляющая компания не будет выполнять ремонт подъездов за свой счет, а включит эти расходы в общую сумму расходов по дому. Аргументы "это ваши риски, вам их и оплачивать" не сработают, и финансовый вопрос в итоге будет решаться в суде.

А если все же собственники согласятся на "принудительный" ремонт по предписанию ГЖИ, то вряд ли это будет качественная работа на десятилетия. Ведь дом уходит в "свободное плавание", и техническое обслуживание общего имущества будет делом ТСЖ.

Не впервые мы сталкиваемся с несовершенством жилищного законодательства: с одной стороны, такого тяжеловесного и объемного, а с другой — противоречивого, что позволяет толковать его нормы по-разному. А надзорные органы (и не только в сфере ЖКХ!), призванные стоять на защите прав граждан, умудряются своей бурной деятельностью так запутывать положение, что и не поймешь — кто же все-таки хозяин в доме?