Спецсчёт или "общий котёл"?

Вопрос не праздный

Несмотря на то, что программа капитального ремонта многоквартирных домов действует не первый год, у жителей остается достаточно вопросов по этому поводу — от стоимости работ до компенсации для собственников старше 70 и 80 лет.

К сожалению, недавние погодные катаклизмы показали, в каком состоянии находится общедомовое имущество, к примеру, жильцы вынуждены решать трудный вопрос: как отремонтировать кровлю, чтобы она выдержала зиму, если управляющая компания уже отказывается латать дыры, а капитальный ремонт по плану — только через год и денег на него собрано недостаточно?

"Чем складывать деньги в "общий котел", а потом ждать своей очереди, пока на них отремонтируют другие дома, так лучше мы сами будем распоряжаться своими финансами", — так рассуждают жильцы.

Действительно, такая возможность имеется.

Жилищный кодекс РФ позволяет выбирать способ формирования фонда капитального ремонта: перечислять взносы на капремонт на специальный счет или платить их на счет регионального оператора (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ). Если собственники помещений приняли решение копить деньги на специальном счете, им следует на своем собрании определить размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт — он не должен быть меньше минимального размера взноса, установленного субъектом Российской Федерации. Также они должны определить владельца специального счета и кредитную организацию, в которой будет открыт счет.
Тут следует отметить, что владельцем спецсчета может быть управляющая организация или ТСЖ, а может региональный оператор.
Если владельцем специального счета определен регоператор, то выбранный собственниками банк должен осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ.

По данным Фонда капитального ремонта Кузбасса, на 21 июня 2024 года в Кемеровской области в реестре специальных счетов, владельцем которых определен региональный оператор (то есть фонд капремонта), — 292 адреса.

В том числе — 53 многоквартирных дома в Новокузнецке.

Счета открыты в основном в филиалах ВТБ, реже — в отделениях Сбербанка, Россельхозбанка, банка "Открытие".

"Правительство Кузбасса установило минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме".

Изначально все счета домов формируются на счете регионального оператора. Но собственники могут в любое время на своем собрании выбрать иной способ формирования фонда капремонта (ст.173 ЖК РФ).

Только следует помнить, что быстро перейти на спецсчет не получится: решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регоператора и формировании фонда на специальном счете вступает в силу только через год после направления региональному оператору соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации.

Понятно желание собственников отказаться от способа накопления в "общем котле".

У спецсчетов есть свои преимущества: например, в этом случае легче контролировать собранные деньги и ход работ, можно эффективно распределять бюджет и получать дополнительный доход — более выгодные проценты при выборе банка. И даже если владелец счета обанкротится, накопления собственников на капремонт не войдут в конкурсную массу.

А чтобы денег было достаточно, нередко надо платить больше, чем минимальный размер. Для этого собственники, опять же, на общем собрании, должны определить размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт в размере большем, чем минимальный. Тогда и перечень услуг и работ по капремонту общего имущества, утверждаемый решением общего собрания, может быть дополнен услугами и работами, не предусмотренными региональной программой капитального ремонта, а сроки его проведения могут быть установлены более ранние, чем это предусмотрено региональной программой.

Казалось бы, все преимущества — как на картинке. Но есть и свои недостатки.

Во-первых, не получится, как при "ленивом" способе формирования фонда — на счете регоператора — просто сидеть и ждать, когда региональный оператор принесет на одобрение предложение по проведению капремонта. Придется немало решать самим — и всё через общие собрания. А вы сами знаете, как охотно жители участвуют в собраниях. Да и ответы на такие вопросы надо искать со всей ответственностью.
Во-вторых, управляющей организации придется поработать над тем, чтобы держать под контролем состояние дома и своевременно делать выводы о необходимости капитального ремонта кровли или фундамента.
В-третьих, надо хорошо просчитать, какой размер взноса утвердить для уплаты исходя из реальной стоимости запланированных работ. И платежная дисциплина должна быть на высоте.

А если долги не выплатят за два месяца до истечения этого срока, владелец специального счета обязан инициировать проведение общего собрания собственников, чтобы принять решение о порядке погашения задолженности.
В случае, если и это не поможет, орган местного самоуправления в течение месяца примет решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, и владелец спецсчета обязан перечислить средства, находящиеся на спецсчете, на счет регионального оператора в течение одного месяца.

Вот и последствия — снова в "общий котёл".

Правда, сейчас в Госдуме рассматриваются поправки в законодательство, которые позволят переводить спецсчета на счет регоператора, если сборы меньше 75%.

"Окупится за наш счёт?": В ближайшие три года власти Кузбасса планируют трижды повысить минимальный взнос на капитальный ремонт многоквартирных домов.

Кроме того, не так давно одобрен ко второму чтению законопроект, в соответствии с которым владельцы специальных счетов обязаны будут заключать договор строительного контроля при проведении работ по капремонту. А это тоже подразумевает дополнительные расходы.

Вот и подумайте хорошо — есть ли выгода в переходе на спецсчет?

Откровенно говоря, и у того, у другого способа есть недостатки: идеального варианта, видимо, не существует в принципе.

Конечно, размеры крыши в одноподъездном доме значительно меньше, чем у стандартной девятиэтажки в 7 — 8 подъездов. Расходы на этот вид капремонта существенно скромнее. Но и доходы — соразмерны количеству квартир, то бишь плательщиков! А если в доме еще и два лифта, требующих замены или ремонта (одна из самых дорогих услуг в перечне видов капремонта общего имущества!), то жильцам, решившимся на открытие спецсчета, придется раскошелиться, чтобы не угодить обратно в "общий котёл".