"Управляющая компания ничего по заявкам жильцов не делает. Разве нельзя вызвать полицию, взломать дверь и провести ремонт?"

Нельзя.

Как значится в статье 3 Жилищного кодекса РФ, а также в статье 25 Конституции РФ, жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в него без согласия проживающих в нем граждан — разве что на основании судебного решения, для спасения жизни или имущества, в чрезвычайных ситуациях или для предотвращения преступления.

Однако попасть в квартиру, где расположено общедомовое имущество (к нему относятся, в том числе, стояки отопления и в некоторых случаях — батареи), иногда нужно обязательно — как раз в тех ситуациях, если под вопросом корректная работа системы отопления в доме.

Ведь бывает, что собственники самостоятельно, без разрешения управляющей организации вмешиваются в эту работу, а потом страдают жильцы соседних квартир. А то и вовсе уезжают из дома в неизвестном направлении, заперев своё жилище и не оставив номера телефона. Случается и такое, что жильцы остаются в своей квартире, но по каким-то странным причинам не хотят впускать в неё аварийные бригады.

Если нужно проверить состояние общедомового имущества внутри жилого помещения, то в соответствии с подпунктом "б" пункта 32 Правил предоставления коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ № 354) исполнитель — в этом случае управляющая компания — имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования.

"Ага, — скажут на это замерзающие соседи, — пока они согласуют с хозяином время проверки, мы все попростываем! А если он ещё и живёт неизвестно где?" Но тут есть отдельная оговорка: для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг компания может требовать доступа по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время.

Соответственно, подпункт "е" пункта 34 тех же правил указывает, что потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время.

Вот только ответа на самый важный вопрос — что делать, если собственник пренебрегает своими обязанностями и не даёт доступа в квартиру — нет.

По идее, срочности можно было бы избежать, если бы управляющая организация заблаговременно проверила состояние отопительной системы дома, пока не стукнули 30-градусные морозы. Но в любом случае закон говорит, что сначала надо предупредить собственника о дате и времени проверки, чтобы он был дома. Если в назначенное время собственник не допустил сотрудников управляющей организации (или вообще его нет по этому адресу), надо составить акт недопуска в помещение для проведения работ по ремонту или обслуживанию общедомового имущества.

Однако опасность промерзания — это, можно считать, самая настоящая аварийная ситуация. И актами проблему не решить — особенно если в дело вмешается Государственная жилищная инспекция или прокуратура. Так что управляющей компании можно действовать радикально — не снимать дверь с петель, конечно, а обращаться в суд за разрешением на доступ без согласия собственника. И уже имея на руках решение суда и исполнительный лист, в присутствии судебного пристава и сотрудников полиции, вскрывать квартиру.

Такие случаи на моей памяти были: несколько лет назад управляющая компания через суд добилась доступа в квартиру, где был аварийный стояк, но живущие в ней люди не хотели открывать дверь сотрудникам УК. В итоге, несмотря на протесты собственников, петли двери срезали и вошли внутрь. Всё по закону — чтобы другим жильцам было тепло в их квартирах.

Вместо этого она "кормит завтраками" страдающих соседей и вяло уговаривает несговорчивого собственника. Но именно управляющая компания (или ТСЖ) отвечает за содержание общедомового имущества и в случае аварии именно ей придется отвечать за последствия. Упрямому соседу тоже может не поздоровиться, ведь после аварии другие жильцы имеют право обратиться в суд за возмещением материального и морального вреда, и тогда суд может решить, что ответственность должен нести и собственник квартиры, из-за которой весь сыр-бор: именно он препятствовал ремонту общедомового имущества!

В 2019 году Минстрой РФ посвятил теме получения доступа в помещение собственника для ремонта транзитных инженерных коммуникаций (№ 794-АО/06 от 16.01.2019 г.). Хотя письма Минстроя России и его структурных подразделений нормативными актами не являются, они могут использоваться как практическое дополнение к законам и постановлениям. Правда, в этом письме речь идет о капитальном ремонте коммуникаций, но по большому счету это не имеет особого значения — если при производстве работ нужен доступ в квартиру, собственник должен его предоставить.

Итак, Минстрой пояснил, что в случае, если собственник не пускает ремонтную бригаду в квартиру, управляющей организации необходимо составить акт об отказе в доступе. Акт должен подписать собственник помещения, а если он откажется — два незаинтересованных свидетеля. Затем компания может обратиться в суд. Это быстрее, чем писать в ГЖИ, особенно если коммуникации требуют срочного ремонта. Минстрой РФ в письме также упоминает об ответственности собственника в случае, если он не пускает ремонтные бригады в свою квартиру для проведения ремонтных работ на общедомовом оборудовании. Тогда всю ответственность за возможные последствия аварий несёт собственник помещения, не пустивший в квартиру УО или подрядчика.

"В случае причинения вреда по причине непредоставления доступа к общедомовому имуществу с целью проведения аварийно-восстановительных работ или капитального ремонта, до рассмотрения спора в суде, вся ответственность ложится на собственника помещения": иными словами, если в то время, пока компания через суд добивается доступа к общему имуществу дома, случится прорыв трубы или другая авария (например, перемерзнет вся система отопления), то причинённый вред будет возмещать собственник помещения, куда не смогла попасть ремонтная бригада.

Итог этому вопросу можно подвести такой: управляющая компания или ТСЖ, которые по договору занимаются обслуживанием общедомового имущества, должны сами урегулировать вопрос доступа в помещение, где необходим ремонт. И если договориться с его владельцем "полюбовно" не получается, то именно компания обязана решить проблему в судебном порядке, а не перекладывать все заботы на страдающих от ее бездействия соседей.