Деньги нужно вкладывать в недвижимость

На фоне нестабильности финансового и фондового рынков, продолжающейся в стране уже второй месяц, интересно услышать мнение профессионалов этого рынка. Сегодня слово специалистам.

Все они члены Некоммерческого партнёрства “Лига риэлторов Кузбасса”, общественной организации, которая вот уже без малого десять лет объединяет в Новокузнецке профессиональных риэлторов. Это Игорь Викторович Глущенко, Виктор Николаевич Храмцов, Александр Петрович Гордиенко и Алексей Евгеньевич Галочкин. Надеемся, что их рекомендации помогут нам правильно разобраться в сегодняшней ситуации на новокузнецком рынке недвижимости.

- Игорь Викторович, сейчас много говорится о предстоящем снижении стоимости недвижимости в стране, о коррекции цен на жильё. Когда, на ваш взгляд, этот процесс начнётся у нас?

- Во-первых, должен разочаровать тех, кто в данный момент откладывает покупку жилья на вторичном рынке, ожидая обвала цен на недвижимость. Если говорить в целом о России, то такое развитие событий невыгодно для экономики страны и могло бы наступить на фоне краха всей финансовой системы, что маловероятно. Рынок жилой недвижимости в России пострадает из-за кризиса в гораздо меньшей степени, чем европейский, а тем более американский. Одна из причин - неразвитость ипотеки. Если в США большинство жилых объектов - до 90 % - оформляется через ипотеку, то в России пока - от 5 до 10 %. Другой вопрос - возможна ли в ближайшее время коррекция цен на рынке жилья в ту или иную сторону - более уместен, но для ответа на него необходимо рассматривать ситуацию на каждом локальном рынке недвижимости, в каждом конкретном регионе.

Прежде чем перейти к характеристике новокузнецкого рынка жилья, нужно напомнить нашим читателям, чем характеризуется рынок недвижимости с точки зрения вложения в него средств. Такие вложения всегда считались и считаются наиболее надёжным способом инвестирования. Я подчеркиваю: наиболее надёжным, а не наиболее доходным! Текущие события на финансовом рынке только подтверждают это. Последние годы максимальную доходность предлагал фондовый рынок. В 2005-м, 2006 годах среднегодовая доходность на фондовом рынке доходила до 80 %. Сейчас ситуация изменилась: свободные средства и просто накопления необходимо размещать в более надёжные активы.

Традиционно считается, что рынок недвижимости относительно других способов вложения средств более консервативен, менее доходен, но и менее рискован, а значит, более стабилен. Рынок недвижимости так же, как и другие рынки, подвержен влиянию внешних факторов, в том числе политических, макроэкономических и так далее. Они определят основные тенденции его формирования, но помимо внешних факторов большое значение имеют внутренние факторы, характерные для локальных рынков в конкретном регионе. Жизнь не останавливается: люди женятся, разводятся, рождаются дети, и всем нужно жилье. Тем более в нашем городе, где процент обменов (продаж с покупкой альтернативных вариантов) составляет порядка 90 %.

Сегодня нам говорят: “девелоперы должны снизить стоимость за квадратный метр в строящемся жилье; где-то уже идет снижение; кто-то законсервировал строительство тех или иных объектов”. Вполне возможно, страна большая, на каждом локальном рынке своя ситуация! Чтобы говорить о снижении цен на строящееся жильё в Новокузнецке, надо знать финансовые возможности конкретного застройщика. Пока этого в Новокузнецке не наблюдается. Но если такое произойдёт и стоимость жилья в строящихся домах снизится, тем более если сдвинутся сроки сдачи некоторых объектов, это только увеличит спрос на жильё вторичного рынка, и это может привести к росту цен. Конечно, многое будет зависеть и от политики банков, финансирующих и девелоперов, и покупателей. Например, ставки по ипотеке в банках нашего города с августа месяца возросли на 2-7 процентов, то есть примерно с 12,5-13 до 14,5-20 % годовых, а ряд банков закрыл ипотечные программы на строящееся жильё как на наиболее рискованное вложение в сфере недвижимости. Согласитесь, что все эти факторы не способствуют снижению стоимости на вторичное жильё. А спрос, по прогнозам, будет только расти, ввиду того что на фоне финансового кризиса, приведшего к оттоку огромных средств с фондового рынка, который перестал быть привлекательным объектом инвестиций, основной альтернативой для вложения свободных средств остается рынок недвижимости.

- Виктор Николаевич, какой этап сегодня переживает рынок недвижимости Новокузнецка и конкретно рынок жилья?

- Переходя к характеристике текущего состояния рынка недвижимости и в частности рынка жилья в Новокузнецке, важно отметить, что с начала развития рынка недвижимости, снижения цен на жильё в нашем городе не наблюдалось. После периода становления рынка, примерно с 1992 по 1995 год, характеризуемого как период нестабильности и галопирующего роста цен, был период относительной стабилизации с темпами инфляции около 10 % в год. После “дефолта” 1998-го произошёл “долларовый обвал” цен на недвижимость, в рублях же стоимость только росла. В Новокузнецке стоимость жилья в течение трёх лет после “дефолта” увеличивалась в рублях в среднем на 50 % ежегодно. В 2002 году на нашем рынке жилья вновь наступил период стабилизации с темпами роста цен порядка 10 % годовых.

Этот период продлился примерно до середины 2003 года. С этого периода можно говорить о начале развития рынка ипотеки в городе. Процесс развития ипотеки в тот период стал мощным фактором роста цен на локальном новокузнецком рынке. Напомню, что рост цен на вторичном рынке жилья в Новокузнецке по итогам 2004 года составил в среднем по городу порядка 108 %. Для примера: в Кемерове за 2004 год инфляция на жильё не превысила 70 %. А уровень инфляции вторичного жилья в стране по итогам 2004 года был равен 24,1 %. В 2005 году рост цен на жильё в нашем городе составил около 19 %, в Кемерове - порядка 60-65 %, а, например, в Новосибирске находился в диапазоне 26-35 %. При этом уровень инфляции на вторичном рынке жилья в РФ за 2005 год был 18 %. Информация о различных темпах инфляции вторичного жилья Кемерова, Новосибирска, Новокузнецка и России в целом за один и тот же период демонстрирует влияние внутренних факторов локальных рынков жилья на фоне общероссийских факторов, оказывающих равное влияние на весь российский рынок недвижимости.

В 2006 году наметившаяся тенденция замедления роста цен в Новокузнецке продолжилась. Рост цен на жильё составил по итогам 2006 года менее 13 % и был сопоставим с аналогичным показателем по всей Кемеровской области - 14,3 %, в то время как в России в целом рост вторичного жилья был максимальным со времён “дефолта” и достиг 54,4 %. В 2007 году в Новокузнецке закончился очередной период относительной стабилизации на вторичном рынке жилья.

Темпы инфляции, особенно увеличившиеся во второй половине года, превысили областные (20,5 %) и общероссийские (20,6 %) почти в два раза и составили по итогам года более 38 %. Наметившиеся в IV квартале 2007 года высокие темпы инфляции продолжились в I квартале 2008 года. На начало мая текущего года инфляция жилья достигла 20 %.

На фоне основного внешнего фактора, политической неопределённости, связанной с выборами Президента РФ, определяющим внутренним фактором высоких темпов роста цен на жильё в Новокузнецке был фактор относительной доступности ипотечных кредитов. Этот процесс характеризовался открытием нескольких новых филиалов банков, конкурирующих друг с другом за новокузнецкого “заёмщика” наиболее доступными ипотечными программами. Вместе с тем, в этот же период наметилась тенденция, характерная для замедления темпов роста цен на жильё. Объем еженедельных предложений квартир к маю 2008 года увеличился относительно среднегодового показателя прошлого года на 40 %. Летом начался процесс ужесточения требований к заёмщикам и ипотечным программам. Это отразилось на снижении объема сделок в III квартале текущего года, а общемировой финансовый кризис, повлиявший на Российский фондовый рынок, усилил тенденции II квартала в банковском секторе. На первое октября этого года расчетный уровень инфляции вторичного рынка жилья в Новокузнецке составил около 28 %. Но учитывая текущую ситуацию, можно прогнозировать, что уровень инфляции в целом по году не превысит 25 %. То есть в ближайшие месяцы возможна коррекция текущих цен на 5-10 %, что соответствует принятой в последние годы на нашем рынке скидке на уторгование в диапазоне 5-10 % и учитывает услуги риэлторов нашего города в размере до 5 процентов.

- Александр Петрович, как вы прокомментируете ситуацию на рынке жилья?

- Анализировать настоящую ситуацию можно в контексте библейского высказывания: “Аз воздам!” Сегодня мы имеем в экономике то, чего достойны. Корни многих проблем кроются в административном подходе к рынку. Мы попытались войти на западный рынок, скопировав их экономическую модель, но не учли многие внутренние противоречия и отношения между нами и странами Запада. Сказалось и то, что закон, регулирующий деятельность малого и среднего бизнеса, носит декларативный, нерабочий характер. А ведь это основные участники рыночных отношений, которые при другом раскладе могли серьезно повлиять на стабилизацию в экономических отношениях. Государство должно регулировать только социальную сферу, социальные программы. Бизнес же мог удержать весь негатив кризиса западных рынков, но, как говорится, не дорос, мал еще. Сейчас пожинаем плоды.

Но давайте оставим патетику и рассмотрим более конкретно наш рынок жилья. Наряду с рынком вторичного жилья, за последнее время огромную роль сыграл рынок первичного жилья. Особой конкуренции на строительном рынке не наблюдается, есть две-три фирмы - основные застройщики города, которые влияют на стоимость квадратного метра “первички”, и, как видно, не всегда адекватно реалиям. Например, если раньше квартиры сдавались “под ключ” и стоимость была адекватна рыночной, то сейчас, в основном, жилье продается под самостоятельную отделку. Тем самым исключаются немалые затраты, а цена остается на том же уровне, немного корректируясь с учетом спроса.

Второй немаловажный фактор - это то, что денег у основной массы населения не было, нет и не будет. Невозможно на настоящую зарплату человеку купить жилье. Поэтому отдушина в виде ипотеки и спровоцировала рост цен на жилье.

Банковский кризис остановил все сделки с недвижимостью, так как банки - непосредственные участники экономической цепочки: политика - финансы - рынок. Кризис встряхнул все эти сферы. Будем надеяться, что это приведет цены на недвижимость в реальное состояние. Уберется “искусственное” наслоение на стоимость. Но все это будет со временем, так как рынок недвижимости инертен, он не дает мгновенных результатов. Это наиболее вероятный сценарий. Но есть и другая причина, которая повлияет на ситуацию, - это увеличение денежной массы в обороте. Государство идет на этот шаг, поскольку необходимо поддерживать социальные программы, а также поддерживать финансовую систему путем денежных вливаний в банки для стабилизации ситуации. Экономика наша стоит не на позиции самостоятельного производства, а на позиции “купи-продай”, развивается в основном спекулятивный бизнес. А процессы, происходящие на рынке недвижимости, - это зеркальное отражение этого бизнеса. Было выгодно: купил дешевле - не “вкладываясь”, продал дороже. Но сейчас таких легких денег не ожидается, упор на спекуляцию закончился. Сейчас пойдет процесс ухода с рынка жилья тех риэлторских фирм, которые делали упор на такую деятельность, повысится конкуренция между фирмами и, как следствие, вырастет качество услуг.

Ну и что же делать? Первое - естественный приход экономики в нормальное рыночное состояние, искусственно поднятые цены будут падать; второе - инфляционные процессы будут расти, что приведет рынок в состояние нестабильности, а административное вмешательство только усугубит болевую составляющую: некоторые товары вырастут в цене, а некоторые упадут. Поэтому тем, у кого в данный момент есть на руках средства, стоит подумать и вложить их в недвижимость сейчас, не дожидаясь “глобального” понижения стоимости; не нужно также держать деньги в “домашнем банке”, рискуя потерять на инфляционных процессах. Нужно вкладывать их в недвижимость, альтернативы пока нет.

- Алексей Евгеньевич, что можно порекомендовать нашим гражданам в этой нестабильной ситуации?

- Необходимо отметить, что в последние полтора-два года в ряде регионов страны на различных локальных рынках периоды стабилизации перешли в стадию стагнации. Снизилась динамика и объём продаж на фоне высоких цен на жильё. В нашем городе эти тенденции проявились во II квартале текущего года одновременно с ужесточением банками ипотечных программ. Специалистам рынка недвижимости понятно, что сегодня обычному гражданину трудно сориентироваться в такой ситуации и наиболее правильно распорядиться своими сбережениями. Одним из наиболее надёжных способов сбережения денежных средств, на наш взгляд, остаётся приобретение жилья, в том числе с помощью ипотеки! Несмотря на некоторый рост ставок по ипотечным программам многими банками, существует и ряд банков, которые предлагают хорошие условия и реально выдают деньги на эти цели. Мы не будем сейчас никого рекламировать, тем более критиковать. Скажем только, что самому гражданину сложно разобраться в этом вопросе. И не нужно, наверное, терять своё время на беготню по банкам для выяснения всех условий предоставления кредитов. Для этого есть специалисты - ипотечные брокеры, работающие во всех компаниях, входящих в НП “Лига риэлторов Кузбасса”. Достаточно сказать, что за последние полтора года в нашем городе прошли обучение по программе ипотечного брокериджа и успешно работают несколько десятков специалистов, входящих в компании - члены Лиги. Именно они знают условия получения кредитов во всех банках города, проконсультируют с учётом всех требований и нюансов любого банка, помогут получить положительное заключение на получение кредита. Совместно с риэлторами ипотечные брокеры подготовят и необходимые документы для “рассмотрения” конкретной квартиры, и сопроводят вас на всём этапе - от получения кредита до оформления сделки в органах государственной регистрации.

Думается, что эта информация и рекомендации представителей “Лиги риэлторов Кузбасса” помогут многим новокузнечанам не потерять свои накопления и принять верные решения в сложившейся ситуации.

Людмила Ковякина

"Кузнецкий рабочий"