Не спешите прощаться с “непосредственным”

“Помогите, наша управляющая компания настаивает на переходе в непосредственное управление, а мы тут услышали, что непосредственное управление незаконно”, - звонят в редакцию читатели.

Действительно, некоторые печатные издания поспешили сообщить, что “непосредственная форма управления в больших многоквартирных домах стала незаконной”. Однако при ближайшем знакомстве с проблемой выясняется, что ситуация выглядит совершенно иначе. Никто непосредственное управление не отменял! Этот способ управления домами остается актуальным наравне с другими. Правда, в соответствии с изменениями в Жилищном кодексе он принимает несколько другие формы.

Изначально непосредственный способ управления представлялся так: собственники жилья управляют своим домом сами. Сами решают, какую организацию нанять, чтобы вывозить мусор, какую - чтобы убирать подъезды и придомовую территорию, какую - чтобы стены красить и крышу латать, “а мелким ремонтом у нас займется пенсионер дядя Миша из восьмой квартиры”. Естественно, договоры с ресурсоснабжающими организациями в соответствии с законом тоже должны были заключать сами собственники.

Но в нашем городе существенно видоизменили эту форму самостоятельной работы по поддержанию порядка в домах. К каждому дому, выбравшему непосредственное управление, автоматически “прикреплялась” одна жилищная организация, которая в этом случае именовалась то ли обслуживающей, то ли управляющей (с терминологией и поныне проблема!), она заключала с собственниками агентский договор и решала, кого на какие работы привлекать, хотя по сути и сама являлась подрядной. Разница в способах - между непосредственным управлением и управлением УК - была лишь в том, что при непосредственном управлении компания не “связывается” с исполнением коммунальных услуг: мол, сами заключайте договоры с РСО и платите им напрямую, это не наш каравай - как и оплата ОДН. В таких домах жильцы получали и получают не одну квитанцию на оплату, а две-три, а то и целый ворох.

Изменения в Жилищном кодексе не только позволили жильцам при управлении УК тоже напрямую заключать договоры с РСО и платить деньги ей, минуя управляющую компанию (к общедомовым нуждам это не относится!), но и объяснили, что непосредственное управление тоже бывает разное. Если в доме не больше 12 квартир, то жильцы по-прежнему могут привлекать к разным видам работ разные жилищные, строительные, ремонтные организации. А в домах, где число квартир превышает дюжину, непосредственное управление возможно только при условии, что собственники выберут для оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества одну-единственную управляющую компанию, которая и будет оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества, за исключанием предоставления коммунальных услуг. И дядя Миша из восьмой квартиры останется не у дел. Знакомо? Так это та самая система, по которой Новокузнецк живет уже не первый год, не дожидаясь новых федеральных законов! Откровенно говоря, и управляющие компании при так называемом прямом управлении у нас, по большому счету, таковыми не являются, поскольку в идеале их участие предполагает не просто выполнение определенного перечня работ по заявкам жителей, а полный контроль за делами дома, дабы жильцы даже не задумывались, почему в их доме нерегулярно делают уборку, или вдруг оказалось, что стояки отопления не готовы к пуску тепла. Мечтать, как говорится, не вредно, но все-таки, думается, это пока не про нашу честь...

Но вернемся к непосредственному управлению. С 1 марта 2012 года вступает в силу часть 9.1. статьи 161 Жилищного кодекса. Она гласит: “Непосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме при заключении такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме”. По-видимому, это и стало причиной возникновения слухов о “незаконности” этой формы управления жильем. На самом деле выбрать непосредственное управление можно в доме с любым количеством квартир. Просто если в вашем доме их больше 12, то вам как собственникам следует заключить договор о содержании и ремонте общего имущества с профессиональной управляющей организацией, а не с множеством специализированных компаний.

Однако собственников очень интересует вопрос: а как же быть с федеральной помощью на проведение капремонта? До сих пор домам, где избрано непосредственное управление, в этом счастье было отказано. Помнится, пару лет назад мне довелось побывать на собрании собственников одного из домов. Речь шла о переходе на “непосредственное”. Представитель управляющей компании убеждал, что это неизбежно, поскольку РСО душат компанию своими тарифами и ОДН, и компания буквально окажется на грани банкротства, если жильцы не решат сменить способ управления. Собственники задали вполне закономерный вопрос: “А как мы будем участвовать в федеральной программе софинансирования капремонта? У нас же крыша течет!” На что получили ответ: “В этом году денег из фонда содействия все равно уже не будет, а в будущем вы опять перейдете в управление УК, получите деньги и снова перейдете в непосредственное...” Специалисты от ЖКХ утверждают, что при непосредственной форме управления федеральные деньги домам не положены, но никогда не ссылаются на соответствующую статью закона. А ведь в законе № 185 вы даже не найдете упоминания о непосредственном управлении. Зато там упоминаются дома, которые могут быть “включены в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, выбранными собственниками помещений в многоквартирных домах”. С одной стороны, в свете изменений в Жилищном кодексе непосредственное управление остается по-прежнему непосредственным, компанию только нанимают для выполнения работ, а с другой - обслуживание жилья даже при этой форме теперь никак не обойдется без участия управляющих компаний. Обидно, но изменений в распределении федеральных средств в зависимости от формы управления нам не обещают. Хотя деньги на капремонт нужны всем, независимо от того, каким способом управляется дом.

Есть и еще одна важная деталь в изменениях в ЖК. Статья 161, п. 2.1 предусматривает ответственность управляющей организации за свою работу перед собственниками при непосредственном управлении - по договору и по закону. Если УК не выполнит ряд обязательных работ (этот перечень еще предстоит разработать правительству), необходимых для надлежащего содержания дома и безопасности его жителей, то именно она будет нести за это ответственность.